1. إذا تم الاستحواذ على العقار مقابل تعويض من شخص ليس له الحق في التصرف فيه ، والذي لم يكن المشتري يعرفه ولا يعرف عنه (مشتري حسن النية) ، فيحق للمالك المطالبة بهذا العقار من المستحوذ في حالة فقدان الملكية من قبل المالك أو الشخص الذي نقل المالك إليه العقار إلى حيازته ، أو سرقته من أحدهما أو الآخر ، أو ترك حيازته بطريقة أخرى ضد إرادته.
2. إذا تم الاستحواذ على العقار بدون مقابل من شخص ليس له الحق في التصرف فيه ، يحق للمالك المطالبة بالعقار في جميع الأحوال.
3. المال ، وكذلك الأوراق المالية لحاملها ، لا يمكن المطالبة بها من المشتري حسن النية.
1. من خلال فرض قيود على البرّية وبالتالي ضمان توازن المصالح بين المالك والمشتري الحقيقي ، ينطلق القانون من مبدأ "أقل الشرور". تستند الإجراءات المعمول بها للتبرئة إلى عدة معايير مترابطة: أ) حسن النية (سوء النية) للمشتري ؛ ب) التعويض (المجاني) عن حيازة الممتلكات ؛ ج) طبيعة التصرف في الممتلكات من حيازة المالك.
2. وبالتالي ، في جميع الأحوال ، تخضع ممتلكات المشتري الحسن النية والتعويضية للتبرئة إذا تم سحبها ضد إرادة المالك. وتستند هذه القاعدة على افتراض أن المستحوذ الحقيقي يمكنه حماية مصالحه من خلال تقديم مطالبات مناسبة ضد المتصرف الذي يعرف هويته أو يُرجح تحديد هويته.
في المقابل ، يتم تطبيق قواعد إثبات الملكية فيما يتعلق بمشتري عديم الضمير بغض النظر عما إذا كان العقار قد تم الحصول عليه مجانًا وبسبب الظروف التي تركها في حيازة المالك. ويفسر ذلك حقيقة أن سوء نية المشتري يستبعد وجود أي مزايا على المالك.
إذا تم الاستحواذ على العقار مجانًا ، فيُسمح بإثبات الملكية بغض النظر عن معايير مثل سوء النية وظروف التصرف. يُعتقد أنه في حالة المشتري غير المبرر ، يتم الاعتراف بمصالح المالك كأولوية ، لأنه عند المطالبة بالممتلكات ، لا يتكبد المالك غير القانوني أي خسائر في الممتلكات بسبب الاستحواذ على الشيء ، والفن. 303 من القانون المدني يضمن سداد نفقات صيانة الممتلكات.
3. ومع ذلك ، في الترتيب الموصوف للتبرير غير المشروط ، يتم وضع القيود التالية.
أولاً ، يترتب على الفقرة 1 من المادة المعلق عليها أنه إذا تركت الممتلكات التي تم الحصول عليها بحسن نية ومقابل تعويض ، حيازة المالك بناءً على إرادته ، بما في ذلك نتيجة إبرام عقود الإيجار والتخزين وما إلى ذلك ، فإن إثبات صحة الممتلكات أمر مستحيل ( الفقرة 19 من خطابك رقم 13). من المفترض أنه في مثل هذه الحالات ، يتحمل المالك مخاطر اختيار الطرف المقابل الخطأ ، وهذا هو سبب إعطاء الأولوية لحماية مصالح المشتري.
ثانياً ، تنص الفقرة 3 من المادة المعلق عليها على حظر إثبات الملكية بحسن نية ، والأهم من ذلك ، الأموال المكتسبة بدون مبرر والأوراق المالية لحاملها. يُعتقد أن أسباب إدخال هذه القاعدة ، على وجه الخصوص ، هي الحاجة إلى ضمان استقرار التداول المدني ، مع مراعاة معدل دوران هذه الأشياء ؛ صعوبات في إضفاء الطابع الفردي على الممتلكات (على سبيل المثال ، يُعترف بالمال على أنه شيء عام بحت ، والدفاع ممكن فقط فيما يتعلق بالممتلكات المحددة بشكل فردي). صحيح أن هذه القاعدة صيغت بشكل صارم بلا داعٍ. إذا افترضنا أنه في حالة معينة ، تم تخصيص الأوراق المالية أو الأوراق المالية لحاملها بشكل فردي في البداية بطريقة معينة (بما في ذلك عن طريق الختم في مظروف ، وما إلى ذلك) وتم الحفاظ على هذا التخصيص في وقت تقديم المطالبة ، فمن الصعب انظر العقبات الموضوعية أمام تبرئة.
ثالثًا ، تسمح لنا المقارنة بين الفقرتين 1 و 2 من المقال المعلق بالتعليق أن نستنتج أن القاعدة المتعلقة بإمكانية تبرئة الحق في حالة الاستحواذ غير المبرر لها استثناء واحد آخر ، عندما تظهر سلسلة من المشترين الصادقين ، ويتم إثبات الشيء. من شخص حصل عليها مجانًا من حسن نية قام بتعويض المشتري (على سبيل المثال ، نتيجة للتبرع أو الميراث أو ما إلى ذلك). في هذه الحالة ، يجب أن يستند القرار بشأن قضية إثبات الملكية إلى أحكام الفقرة 1 من المادة المعلقة بشأن استرداد الممتلكات من المشتري الذي يدفع له ، وإلا فسيكون الأخير محدودًا بشكل غير معقول في التصرف في الشيء.
4. وتجدر الإشارة إلى أن تطبيق قواعد إثبات الملكية صعب بسبب عدم القدرة على إضفاء الطابع الرسمي على محتوى المعايير المستخدمة. وبالتالي ، يتم الكشف عن مفهوم "سوء النية" في القانون المدني من خلال علامات تقييمية وذاتية مثل "(لم) أعرف أو (لم) ينبغي (يمكن) أن تعرف". لذلك ، عند تقييم سوء النية ، يجب مراعاة جميع الظروف المحددة ذات الصلة بالقضية (على وجه الخصوص ، خصائص العنصر والسعر ووقت ومكان الشراء ، وما إلى ذلك).
على سبيل المثال ، تنطلق الممارسة القضائية من الافتقار إلى حسن النية ، عندما كانت هناك مطالبات لأطراف ثالثة في وقت المعاملة المرهقة ، والتي تم الاعتراف بها فيما بعد على أنها مبررة إذا كان المشتري على علم بها (الفقرة 4 ، البند 24 من قرار محكمة التحكيم العليا رقم 8). ومع ذلك ، في ضوء افتراض حسن النية المنصوص عليه في التشريع (البند 3 ، المادة 10 من القانون المدني) ، فإن المشتري غير ملزم بإثبات وجود ظروف تؤكد حسن نيته. لذلك ، من الصعب الاتفاق مع الاستنتاج المعاكس الذي تم التوصل إليه في ثوانٍ. 3 الفقرة 24 من قرار محكمة التحكيم العليا رقم 8.
وبالمثل ، فإن القانون المدني لا يكشف عن مفهوم "التصرف في الممتلكات ضد إرادة المالك". يقتصر المشرع على الإشارة إلى الأمثلة الفردية (على وجه الخصوص ، ضياع الأشياء وسرقةها) وإعطاء القائمة طابعًا مفتوحًا. من الواضح أن هذا لا يساهم في إنفاذ القانون بشكل موحد ومناسب ، لا سيما في الظروف التي تتهرب فيها أعلى المحاكم القضائية من تقديم التفسيرات المناسبة (انظر الفقرة 26 من قرار محكمة التحكيم العليا رقم 8). وبالتالي ، لا يوجد توافق في الآراء بشأن ما إذا كان التصرف في الممتلكات ضد الإرادة ينبغي اعتباره "حالات أخرى" ، على سبيل المثال ، المعاملات المتعلقة بنقل الملكية دون الحصول على الموافقة (الموافقة) اللازمة من سلطات الوصاية والوصاية ، وهي هيئات تابعة لسلطة قانونية. كيان ، إلخ. لذلك ، في الوقت الحاضر ، يجب حل هذه المشكلة في كل حالة محددة ، مع مراعاة جميع الظروف الفعلية ، بينما يجب على المالك إثبات ظروف التصرف في الممتلكات من حيازته (الفقرة 2 ، البند 24 من قرار التحكيم الأعلى المحكمة رقم 8).
تطبيق المبدأ الجديد: لا ينفصل المشتري الضميري عن سيارته إذا كانت ديون الآخرين معلقة عليها.
الآن يمكننا القول بأمان أن نظام الحماية الجديد يعمل. لن يتم أخذ سيارة من شخص إذا قام بفحصها مع كاتب عدل قبل شرائها. وأكدت المحكمة العليا ذلك في قرارها في قضية محددة. وبدأت المحاكم في جميع أنحاء البلاد بالفعل في تغيير الممارسة وترك السيارات للناس.
اليوم ، يحتفظ كاتب العدل بسجل خاص يتم فيه تسجيل السيارات التي تم التعهد بها. ببساطة ، هذه السيارات لها أثر ديون ، ولا يمكنك شرائها إلا بنفس هذه الديون.
لقد وقع بالفعل الآلاف من المواطنين في مثل هذا الفخ. رجل اشترى سيارة في السوق الثانوية.
وبعد ذلك اتضح أنه بمجرد بيع هذه السيارة بالدين ، وتم التعهد بها. أصيب المالكون السابقون بالبرد ، لذلك واجه الشخص خيارًا: إما دفع ديون الآخرين أو التخلي عن السيارة.
في السابق ، كان القانون في هذه الحالة دائمًا إلى جانب البنك. كان لدى المشتري ، الذي أصبح متطرفًا ، طريقة ثالثة: العثور على البائع وتحصيل الأموال منه في المحكمة.
لكن هذا الخيار ، باعتباره رائعًا للغاية ، لم يفكر فيه أي شخص بجدية. ترك معظم الناس في البكاء وبدون سيارة.
بدأ الوضع يتغير منذ بضع سنوات. صدر قانون يقضي بإنشاء سجل لإشعارات الرهن على المنقولات. مشغل السجل هو غرفة كاتب العدل الفيدرالية. وفي عام 2014 ، دخلت تعديلات القانون المدني حيز التنفيذ ، مما أدى في الواقع إلى تحويل الشهادة من كاتب عدل إلى حجز. إذا لم تكن السيارة المرهونة على "القائمة السوداء" لسبب ما ، فلا يقع اللوم على المشتري.
ومع ذلك ، كان لدى المحامين بعض المخاوف بشأن الكيفية التي ستبدأ بها المحاكم في تفسير هذه القاعدة في الممارسة العملية. ربما في مكان ما هناك مشكلة لم يلاحظها المشرعون؟
يبدو أن الشكوك لم يكن لها ما يبررها. تقوم المحاكم بالفعل بتطوير ممارسات الحماية. على سبيل المثال ، رفضت محكمة ليبيتسك الإقليمية مؤخرًا استئناف البنك ، الذي طالب بأخذ سيارة من مشتر حسن النية.
تم بيع السيارة بالائتمان في مارس 2013. لكن بالفعل في أبريل من ذلك العام ، باع المدين السيارة لشخص آخر ، واختفى هو نفسه في مكان ما. باع المالك الجديد السيارة في 14 يناير من العام الماضي. في الوقت نفسه ، قدم المشتري الأخير استفسارات في السجل ، ولم تكن هذه السيارة مدرجة هناك. أنقذ الرد الرسمي من كاتب العدل المشتري من مشكلة كبيرة: فقد رفضت محكمة الدرجة الثانية مطالبة البنك.
من الغريب أن البنك إما حاول الغش ، أو أظهر ببساطة ركودًا ، ولكن في 21 يناير من العام الماضي (أي بعد أسبوع من البيع) ، أدخل السيارة في السجل. أتساءل ما الذي كان يفعله موظفو البنك في العام ونصف العام الماضيين ، عندما تبين أن المدين لا يدفع؟ مهما كان الأمر ، قررت المحكمة منطقيا أن البنك قد تأخر.
تم النظر في حالة أخرى مماثلة في إقليم كراسنودار. هناك ، لم يقم الشخص بفحص Hyundai Elantra 2010 مقابل سجل الإشعارات. كان هذا في صيف 2014. ربما لم يكن المواطن على علم بالتغييرات الأخيرة في التشريعات. كان من المزعج للغاية معرفة أن 600 ألف روبل ائتماني كانت معلقة في السيارة. نظرًا لأن الرجل لم يكن لديه ما يغطيه ، تم أخذ السيارة منه.
قال كونستانتين كورسيك ، رئيس شركة FNP ، أخبر RG. كما يحمي السجل بشكل فعال المصالح القانونية للمقرض ، واستناداً إلى هيكل إشعارات الرهن المسجلة ، يمكننا القول إنه يؤدي أيضًا وظيفة تنظيم علاقات الرهن بنجاح ، مما يجعلها أكثر شفافية ، وهو ضروري للأعمال والمجتمع والدولة. يثبت كاتب العدل بالأفعال قدرته على إنشاء وتطوير مثل هذه الآليات المطلوبة دون استخدام أموال الميزانية.
في الآونة الأخيرة ، تم النظر في نزاع مماثل من قبل الكوليجيوم القضائي للقضايا المدنية التابعة للمحكمة العليا لروسيا. كان الأمر يتعلق بسيارة مرهونة ، تم شراؤها مرة أخرى في عام 2010. أعادت المحكمة العليا القضية لمحاكمة جديدة ، في حين أوضحت أن أحكام القانون المدني لعام 2014 بشأن الكفالة ليست بأثر رجعي. ومع ذلك ، في الواقع ، يؤكد القرار أن السيارات التي تغير مالكها بعد هذه الفترة مشمولة في برنامج حماية كاتب العدل.
خطاب مباشر
قسطنطين كورسيك ، رئيس غرفة كاتب العدل الفيدرالية:
"سجل إخطارات الرهن على الممتلكات المنقولة يؤدي في الواقع مهمة بالغة الأهمية - حماية مصالح المشتري حسن النية ، إذا لجأ بالطبع إلى كاتب عدل لضمان مصالحه المشروعة. علاوة على ذلك ، فإن هذا السجل فعال بنفس القدر يحمي المصالح المشروعة للمتعهد ، واستناداً إلى هيكل الإخطارات المسجلة بالتعهدات ، يمكننا القول إنه يؤدي بنجاح وظيفة تنظيم علاقات التعهد ، وجعلها أكثر شفافية ، وهذا ضروري للأعمال ، والمجتمع ، والدولة. ويثبت كاتب العدل بسند قدرته على إنشاء وتطوير مثل هذه الآليات المطلوبة دون استخدام الأموال العامة.
يحتاج مشتري الشقة أن يتذكر أن هناك مفهومًا قانونيًا مثل "مشتر حسن النية"العقارات. ويمكن أن يلعب هذا المفهوم دورًا في حالة التقاضي على ملكية الشقة.
من الناحية العملية ، هناك حالات يتم فيها بيع الشقة من قبل شخص ليس المالك الكامل لهذه الشقة ، أو ليس لديه حقوق على الإطلاق - أي بائع غير مصرح به .
هذا ممكن ، على سبيل المثال ، عندما يتم بيع الشقة ، أو عندما تكون حقوق مالك الشقة مقيدة بتعهد ، أو يتم التنازع على هذه الحقوق في المحكمة ، إلخ. وكذلك الأمر بصراحة ، عندما يبيع محتال شقة بوثائق مزورة لا تخصه. بما في ذلك الحالات التي تبين أن إحدى المعاملات السابقة مع هذه الشقة غير قانونية ، ويطالب صاحبها الشرعي بحقوقه فيها.
قد يكون أيضا غير قانوني بسبب أخطاء في تنفيذ المستندات ، على سبيل المثال). بعد ذلك ستعمل سلطات الولاية أو البلدية بصفتها المالك القانوني للشقة.
في مثل هذه الحالات ، قد يتعرض المشتري لمفاجأة غير سارة - يمكن للمالك الحقيقي أو دائن المالك رفع دعوى قضائية للمطالبة مشتر ( ما يسمى ب "دعوى إثبات") ، وإعادته إلى نفسك. الفرق بين هذه المطالبة والمطالبة هو أن المالك الحقيقي هنا غير ملزم بتعويض المشتري عن الأموال المدفوعة للشقة. بعد كل شيء ، باع الشقة وتلقى شخص آخر المال مقابل ذلك ( بائع غير مصرح به) والشخص الذي ستعاد إليه الشقة ( مالك حقيقي) ، ولم يتسلمها مقابل ذلك ، وبالتالي فهي غير ملزمة بإعادتها.
بالنسبة للمشتري ، هذا هو أسوأ سيناريو. المبلغ المدفوع للشقة لا يمكنه أن يطلبه إلا من أخذها ( الذي باع له شقة بشكل غير قانوني). ولا يزال يتعين العثور على هذه الشخصية ، ويجب أن تكون قادرًا على الحصول على هذه الأموال منه ( التي ربما تم إنفاقها منذ فترة طويلة).
حصريًا لمثل هذه المواقف مع بيع العقارات من قبل بائع غير مصرح له ، هناك مفهوم قانوني - مشتري حسن النية، مما يعني أن مشتري الشقة ، يبرم صفقة ، لا يعرف ولا يعرف أن البائع ليس لديه الحق في بيع هذه الشقة.
إذا تم شراء الشقة من المالك القانوني الحالي ( حتى في معاملة تم التعرف عليها لاحقًا على أنها غير صالحة) ، ثم المفهوم مشتري حسن النية- لا ينطبق.
عندما تباع الشقة بائع غير مصرح به ، ثم في بعض الأحيان يسمح القانون لها بالبقاء في الممتلكات المشتري منزل بحسن نية (هذا هو المعنى الرئيسي لهذا المفهوم القانوني). لكن هذا لا يحدث دائمًا. يجوز للمحكمة الاستيلاء على شقة من "حيازة غير قانونية" . يطلق عليه - يفتح في علامة تبويب جديدة. "> إثبات.
يشير القانون بوضوح إلى الحالات التي يمكن فيها مصادرة شقة من (يفتح في علامة تبويب جديدة. "> المادة 302 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وهي - إذا تم بيع الشقة بشكل واضح لا لبس فيه ضد إرادة صاحبها الحقيقي . في حالات أخرى ، يجوز للمحكمة ، وفقًا لتقديرها ، السماح للشقة بالبقاء مع المشتري ، إذا رأت ذلك منجز وفقا لما يمليه الضمير. بما في ذلك - إذا اتضح أن المالك الحقيقي كان على علم ببيع الشقة ولم يتدخل في ذلك.
أو يجوز للمحكمة إبطال الصفقةونتيجة لذلك ، لم يعد يطبق تبرئة ، ولكن يفتح في علامة تبويب جديدة. "> الاسترداد - أي العائد المتبادل: لمشتري المال والبائع - للشقة.
قرار المحكمة للتطبيق تبرئة ستعتمد على ما إذا كان المشتري قد علم ، واستنتج أن بائع الشقة ليس مالكها الشرعي ، أو أن حقوقه في الشقة غير قانونية ، أو أنها قيد الطعن حاليًا في المحكمة. بمعنى آخر ، من المهم للمحكمة أن تعلم أنه عند الدخول في صفقة ، تصرف المشتري بحسن نية!
محكمة لن ينظر في المشتري الضميري للشقةالشخص الذي يعرف أو كان يجب أن يعرف أن الشقة تُباع دون علم مالكها الحقيقي (يفتح في علامة تبويب جديدة. "> البند 1 ، المادة 167 من القانون المدني للاتحاد الروسي). بما في ذلك المشتري الذي يفعل لم يتخذ تدابير معقولة وكافية للتحقق من شرعية المعاملة - أي لم يكن مهتمًا ببيانات السجل الحكومي للعقار ( لم تأمر) ، ليس لديها نسخ أو.
على العكس من ذلك ، إذا اعتبرت المحكمة أن تصرفات المشتري معقولة ومنطقية ، فإن مفهوم "منجز وفقا لما يمليه الضمير"، ثم يبدأ هذا المفهوم في العمل دفاعًا عنه.
حماية الحقوق مشتري حسن النيةيتم التعبير عن الممتلكات غير المنقولة في حقيقة أن هذه الممتلكات لن يتم تطبيقها تبرئة
(الحجز بدون تعويض) ، ما لم تجد المحكمة أسبابًا لتطبيق ما ورد أعلاه فن. 302 من القانون المدني للاتحاد الروسي. بمعنى آخر ، إذا أثبتت المحكمة أن المالك الحقيقي للشقة كان على علم ببيع الشقة من قبل شخص آخر ، وكان بإمكانه منع ذلك.
في حالة الخلاف حول إزالة الشقة من الحيازة غير القانونية ، عبء إثبات أن المرء على حق يقع على عاتق كل مشارك في النزاع. يجب على المالك الحقيقي للشقة إثبات بيع الشقة فوق إرادته ويجب على المشتري إثبات ذلك لا يعرف ولا يعرف أن الشقة بيعت له من قبل شخص ليس له الحق في ذلك.
المشتري لإثبات الضمير الحيوالدفاع عن حقوقهم ، لا بد من إقناع المحكمة بأنها قبلت الجميع تدابير معقولة لتحديد سلطة البائع لبيع الشقة. على وجه الخصوص ، راجعت بيانات مستند العنوان الرئيسي للشقة ( انظر حقوق الامتلاك) ، ومقارنتها ببيانات جواز سفر البائع ، وتلقيت أيضًا تأكيدًا لحقوق ملكيته من الجهة المخولة - Rosreestr ( سم.).
إذا ، حسب مقتطف من السجل من الواضح أن هناك مطالبات بشأن الشقة التي تم شراؤها من الجانب ، أو أن البائع الحالي مُثقل بعبء تعهد ، أو يتم الطعن فيه أمام المحكمة ، ثم ستعتبر المحكمة أن هذه المعلومات كانت متاحة للمشتري ، وهو يمكن أن يعرف حول حقوق البائع المتنازع عليها. هذا يعني أنه لن يتم التعرف على المشتري منجز وفقا لما يمليه الضمير.
الخلاصة: من خلال جمع المعلومات والمستندات للشقة المشتراة ، والتصرف دون نية خبيثة ، يقدم المشتري لنفسه "ذريعة" الضمير الحي، مما يسمح له بتقليل مخاطر الاستخدام الخطيرة تبرئة ، في حال اتضح أن البائع ( بما فيها المخادع) لم يكن لديه سلطة بيع الشقة.
لذلك ، من المهم للغاية ، بالإضافة إلى التحقق من المستندات الخاصة بالشقة ، أن يتحقق البائع نفسه من حقوقه وصلاحياته لبيع الشقة. يتم شرح كيفية القيام بذلك في خطوة تعليماتللسوق الثانوي -.
في الدفاع صاحب المنزل بحسن نيةوقفت أيضًا أمام المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي في قضايا المصادرة ممتلكات متهرب لصالح الدولة.
متهرب استدعاء الشقق الفارغة للمواطنين المتوفين. في حالة عدم وجود ورثة ، يجب أن يصبح هذا السكن ملكًا للدولة ، ولكن غالبًا ما يحدث في الحياة أن لا أحد يرسم الحقوق فيه ، وتبقى الشقة بدون مالك. يتم استخدام هذا من قبل المحتالين ، حيث يقومون بإعداد مستندات مزيفة لمثل هذه الشقة "المنسية من قبل الجميع" ، ثم بيعها إلى مشترٍ حسن النية نيابةً عنهم.
ثم "تستيقظ" السلطات البلدية وتصرح بأن الشقة متنازل عنها وترك ملكية البلدية فوق إرادته ، مما يعني أنه يجب سحبه من المشتري بواسطة تبرئة .
أدى عدد من القضايا المماثلة إلى حقيقة أن القضية وصلت إلى المحكمة الدستورية لروسيا ، والتي أيدت في عام 2017 حماية حقوق مشتري العقارات بحسن نية (انظر التفاصيل) ، وقررت عدم مصادرة الشقق منهم بدعوى من هذا النوع.
مفهوم "صاحب المنزل الضميري"ينشأ ضد طلب الاستيلاء على هذه الشقة منه في عمل تبرئة . بعبارة أخرى ، لا يمكن اعتبار الإشارة إلى الاكتساب بحسن نية إلا اعتراضًا على مثل هذا الادعاء.
فيما يلي مقتطف من قرار محكمة حقيقي ، يحمي فيه مفهوم "المشتري حسن النية" المشتري من محاولة الاستيلاء على شقته منه ( اقتبس من الحكم):
"عند إبرام هذه الصفقة ، قال المواطن ك. المشتري - تقريبا.) تصرف بشكل معقول وبذل العناية الواجبة. دليل على أنه عند إجراء صفقة ، فإن المشتري K.R. كان ينبغي أن يشكك في حق البائع في التصرف في الملكية ، ولم يقدم المدعون المحكمة.
بناءً على ما سبق ، وجدت المحكمة أن K.R. مشتري حسن النيةالشقة رقم ... الموجودة في ... مع مراعاة الظروف التي تم تحديدها أثناء جلسة المحكمة ، العقار المحدد لا يمكن المطالبة بها من مشترٍ حسن النية".
نظرًا للخلافات المحتملة حول الإجراءات غير المصرح بها لبائع الشقة ، يجب على المرء أن يتذكرها أيضًا. هناك "فترة تقادم عامة" - 3 سنوات ، لأن القانون لا يحدد "فترات تقادم خاصة" لمثل هذه الحالات.
تبدأ فترة التقادم ، في هذه الحالة ، من اللحظة التي اكتشف فيها المالك الحقيقي أن شقته في حوزة شخص آخر.
"أسرار السمسار":
شاهد الخريطة التفاعلية لتنظيم معاملة شراء وبيع شقة. ستفتح في نافذة منبثقة. "> تعليمات خطوه بخطوه (سيفتح في نافذة منبثقة).
1. إذا تم الاستحواذ على العقار مقابل تعويض من شخص ليس له الحق في التصرف فيه ، والذي لم يكن المشتري يعرفه ولا يعرف عنه (مشتري حسن النية) ، فيحق للمالك المطالبة بهذا العقار من المستحوذ في حالة فقدان الملكية من قبل المالك أو الشخص الذي نقل المالك إليه العقار إلى حيازته ، أو سرقته من أحدهما أو الآخر ، أو ترك حيازته بطريقة أخرى ضد إرادته.
2. إذا تم الاستحواذ على العقار بدون مقابل من شخص ليس له الحق في التصرف فيه ، يحق للمالك المطالبة بالعقار في جميع الأحوال.
3. المال ، وكذلك الأوراق المالية لحاملها ، لا يمكن المطالبة بها من المشتري حسن النية.
تعليق خبير:
يسمح التشريع للمالك بالحصول على الحق في المطالبة بممتلكاته من مشتر حسن النية في الحالات التي فقدها من قبله أو من قبل الشخص الذي نقلها المالك القانوني إلى الحيازة ، أو تمت سرقته أو ترك حيازته بطريقة أخرى. ضد رغبتهم.
1. نص المقال المعلق عليه يقيد مطالبة صاحب ممتلكاته بالحيازة غير المشروعة لشخص آخر. يرتبط إدخال مثل هذه القيود بالحاجة إلى ضمان الحماية الأولية لمصالح مشارك آخر في حجم التجارة - مشتري حسن النية.
2. يحمي القانون فقط مصالح المشتري حسن النية. يجب أن يثبت الأخير أنه لم يكن يعرف ولا يمكنه أن يعرف أن العقار قد تم الحصول عليه من شخص ليس له الحق في التصرف فيه ، وأنه اعتبر أنه قد حصل على العقار بشكل قانوني في ملكيته. إن التواجد في تصرفات الحائز على النية وحتى الإهمال الجسيم يستبعد إمكانية حماية مصالحه.
3. إذا كان الحائز حسن النية ، فلا يحق للمالك المطالبة بالممتلكات منه إلا عندما يكون قد ترك ملكية المالك أو الشخص الذي حوله المالك إلى الحيازة ضد إرادته (ضياعها) ، مسروقة ، إلخ). علاوة على ذلك ، يجب على المالك إثبات هذه الظروف بنفسه. إن التواجد في تصرفات صاحب الإرادة لنقل الملكية إلى شخص آخر يستبعد إمكانية استردادها من مشترٍ حسن النية (نشرة القوات المسلحة للاتحاد الروسي. 1991. ن 2. ص 14 ؛ ص. 19 من المراجعة).
ينص القانون على استثناءين لهذه القاعدة: أ) إذا تم الحصول على العقار من قبل مشتر حسن النية من شخص لم يكن له الحق في التصرف فيه مجانًا ، فيمكن للمالك المطالبة به تحت أي ظرف من الظروف (حتى لو كان ذلك) ترك ملكية المالك حسب إرادته) ؛ ب) المال (المادة 140 من القانون المدني) والأوراق المالية لحاملها (الفصل 7 من القانون المدني) ، باعتبارها أكثر الأشياء قابلية للتداول في القانون المدني ، لا يمكن المطالبة بها من مشتري حسن النية تحت أي ظرف من الظروف.
4. في الحالات التي لا يمكن فيها المطالبة بالعقار ، تصبح ملكًا لمشتري حسن النية. في الوقت نفسه ، يحق للمالك رفع دعوى لاسترداد الخسائر من الشخص الذي نقل ملكه إلى حيازته.
5. تخلّى القانون المدني ، في أعقاب قوانين الملكية ، عن مبدأ عدم تقييد (بغض النظر عن حسن نية المشتري) إثبات ملكية الدولة والتعاونية والعامة (المادة 153 من القانون المدني لعام 1964). يمكن للمالك المطالبة بهذه الممتلكات على أساس عام.
6. تخلّى القانون المدني أيضًا عن ما كان منصوصًا عليه سابقًا في الجزء 2 من الفن. 152 من القانون المدني لعام 1964 الذي يحظر على المالك المطالبة بالممتلكات المباعة تنفيذاً لقرار محكمة. الآن يمكنه المطالبة بها وفقًا لقواعد الفن. فن. 301 و 302 من القانون المدني. ومع ذلك ، إذا كان الشخص الذي استحوذ على العقار في المزاد الذي عقده المحضر هو مشتري حسن النية ، ولم يُعلن أن المزاد غير صالح ، يتم الاعتراف بهذا الشخص باعتباره مالك العقار. لم يعد يحق للمالك السابق إعادته (الفقرة 22 من المراجعة).
1. إذا تم الاستحواذ على العقار مقابل تعويض من شخص ليس له الحق في التصرف فيه ، والذي لم يكن المشتري يعرفه ولا يعرف عنه (مشتري حسن النية) ، فيحق للمالك المطالبة بهذا العقار من المستحوذ في حالة فقدان الملكية من قبل المالك أو الشخص الذي نقل المالك إليه العقار إلى حيازته ، أو سرقته من أحدهما أو الآخر ، أو ترك حيازته بطريقة أخرى ضد إرادته.
2. إذا تم الاستحواذ على العقار بدون مقابل من شخص ليس له الحق في التصرف فيه ، يحق للمالك المطالبة بالعقار في جميع الأحوال.
3. المال ، وكذلك الأوراق المالية لحاملها ، لا يمكن المطالبة بها من المشتري حسن النية.
1. يسرد البند 1 من المقالة المعلق عليها الشروط التي بموجبها لا يحق للمالك المطالبة بممتلكاته من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني. يرتبط هذا التقييد بالحاجة إلى ضمان الحماية التفضيلية لمصالح مشارك آخر في حجم التجارة - مشتري حسن النية.
من المهم جدًا تحديد المشتري الصادق بشكل صحيح بموجب الفن. 302- كما ورد في قرارها رقم 6-P المؤرخ 21 نيسان / أبريل 2003 ، "في حالة مراجعة دستورية أحكام الفقرتين 1 و 2 من المادة 167 من القانون المدني للاتحاد الروسي فيما يتعلق بشكاوى المواطنون O.M. Marinicheva و A.V. Nemirovskaya و Z A. Sklyanova و R.M. Sklyanova و V.M. Shiryaev "المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي" ، لا يمكن الاستحواذ بحسن نية بالمعنى الوارد في المادة 302 من القانون المدني للاتحاد الروسي إلا عندما تكون الملكية تم الحصول عليها ليس مباشرة من المالك ، ولكن من شخص ليس له الحق في نقل ملكية هذه الممتلكات ". (SZ RF، 2003، N 17، بند 1657). وبالتالي ، يشارك دائمًا ثلاثة أشخاص على الأقل في مثل هذا النزاع: 1) المالك ؛ 2) الشخص الذي لم يكن له الحق في تنفير الشيء ولكنه فعل ذلك ؛ 3) مشتري حسن النية. وبناءً عليه ، يتم رفع دعوى إثبات من قبل المالك (1) ضد مشترٍ حسن النية (3).
2. من أجل رفض مطالبة المالك ، يجب على المشتري حسن النية إثبات:
أ) أنه لم يكن يعلم ولا ينبغي أن يعرف عن حيازة ممتلكات من طرف ثالث لا يحق له التصرف فيها (الفقرة 24 من قرار الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 8) .
يتعرض هذا التوضيح لمرسوم الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 8 لانتقادات متزايدة ، ويبدو أنه يجب إلغاؤه. حماية المشتري حسن النية بموجب الفن. 302 نوع من الحماية بموجب الفقرة 3 من الفن. 10 ح. وفقًا لهذا الأخير ، في الحالات التي يجعل القانون فيها حماية الحقوق المدنية تعتمد على معقولية وحسن نية تصرفات المشاركين في العلاقات القانونية المدنية ، يُفترض معقولية وحسن نية.
لذلك ، مشتري حسن النية بموجب الفن. 302 لا يجب أن يثبت أنه لم يكن يعلم ولا يجب أن يكون على علم بالاستحواذ على الشيء من طرف ثالث ليس له الحق في تنفيره. في حالة حيازة العقارات ، على سبيل المثال ، يكفي أن يشير إلى حقيقة أنه حصل عليها من شخص مسجلة ملكيته للعقار (المادة 131 من القانون المدني ، المادة 2 من قانون تسجيل حقوق الملكية).
على العكس من ذلك ، يجب على الشخص الذي قدم دعوى إثبات أن المشتري تصرف بسوء نية. على سبيل المثال ، في إحدى الحالات ، ثبت أن كيانًا قانونيًا ، بعد أن استلم مباني غير سكنية من المالك بموجب اتفاقية إيجار ، باعها لاحقًا إلى كيان قانوني آخر. نظرًا لأنه اتضح أن المدعى عليه ، عند حيازة العقار ، لم يكن يعلم ولا ينبغي أن يعلم أن البائع ليس هو المالك ، فقد تم رفض مطالبة إثبات المالك (نشرة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، 1998 ، لا 12 ، ص 71).
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه لا يمكن الاعتراف بالمشتري كمشتري حسن النية إذا كانت هناك مطالبات مشروعة بموضوعها من أطراف ثالثة ، في وقت المعاملة المرهقة ، والتي كان المشتري على علم بها والتي تم الاعتراف بها على أنها شرعية بالطريقة المنصوص عليها (البند 24 من قرار الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 8) ؛
ب) أنه حصل على الشيء مقابل أجر.
الاستثناء هو الحالة عندما يكون من الممكن إثبات أن الممتلكات المتنازع عليها قد تركت حيازة المالك أو الشخص الذي حولها المالك ضد إرادته (ضائعة أو مسروقة ، إلخ).
قد يؤدي تطبيق هذه الأسس على العقارات إلى بعض الصعوبات. لذلك من المستحيل أن تفقد العقارات بسبب خصائصها الطبيعية. ومع ذلك ، سرقة العقار بناء على مستندات مزورة وبيع العقار نيابة عن المالك ؛ بيعه من قبل ممثل قانوني للقاصر بما يتعارض مع مصالح هذا الأخير ؛ بيع العقارات من قبل الورثة دون مراعاة حقوق الميراث للورثة الآخرين ؛ البيع من قبل رئيس كيان قانوني للممتلكات غير المنقولة التي تنتمي إلى كيان قانوني ، مع تجاوز السلطة - كل هذه حالات للتخلص من الممتلكات من حيازة المالك أو الشخص الذي نقل المالك إليه الممتلكات إلى الحيازة ، ضد نيتهم. وبالتالي ، في هذه الحالات ، يمكن إعادة الممتلكات إلى المالك حتى من المشتري حسن النية.
إن التواجد في تصرفات صاحب الوصية لنقل الملكية يستبعد إمكانية استعادتها. على سبيل المثال ، بعد تقسيم الممتلكات بموجب اتفاقية تسوية وافقت عليها المحكمة ، حاول أحد الزوجين ، باستخدام مطالبة إثبات ، إعادة السيارة من الشخص الذي باعها الزوج الآخر. كانت حقيقة أن السيارة قد تم نقلها إلى زوج آخر طواعية بمثابة أساس لرفض مطالبة المدعي (نشرة المحكمة العليا لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية ، 1991 ، رقم 2 ، ص 14).
3. يحتوي البند 2 من المقال المعلق على أساس مستقل للوفاء بدعوى إثبات الملكية الخاصة بالمالك ضد المشتري الحسن النية. هذا هو الموقف الذي يتلقى فيه المشتري شيئًا من أطراف ثالثة مجانًا.
على سبيل المثال ، يستأجر المالك ممتلكاته ، وبعد ذلك يموت المستأجر. ورثة المستأجر ، بعد أن حصلوا على العقار في الحيازة ولا يعرفون المالك الحقيقي ، يعتبرون أنفسهم كذلك. سيتم استيفاء مطالبة إثبات الملكية في ظل هذه الظروف ، على الرغم من نقل الملكية إلى حيازة المستأجر المتوفى بناءً على إرادة المالك واستلامها الضميري من قبل الورثة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن العقار المتنازع عليه تم نقله إلى الورثة مجانًا ولم يكن للمستأجر الحق في التصرف فيه.
4. توفر الفقرة 3 من المقال المعلق عليه أساسًا آخر لحل النزاع بين المالك والمشتري الحقيقي. وفقًا للقانون ، لا يمكن المطالبة بالمال (المادة 140 من القانون المدني) والأوراق المالية لحاملها (الفصل 7 من القانون المدني) من مشتري حسن النية تحت أي ظرف من الظروف ، باعتبارهما أكثر الأشياء القابلة للتداول في القانون المدني.
5. لبعض الوقت ، أعطت محاكم التحكيم والمحاكم ذات الاختصاص العام إجابات مختلفة على السؤال حول ما يسمى. تنافس دعوى إثبات ومطالبة بإبطال صفقة بيع وشراء مع إعادة الممتلكات إلى المالك بطريقة الاسترداد الثنائي. والحقيقة هي أن المالك ، بعد أن تلقى رفضًا في دعوى إثبات ، يحاول غالبًا حل مشكلة إعادة ممتلكاته عن طريق تقديم مطالبات للاعتراف بجميع المعاملات المتعلقة بنقلها على أنها غير صالحة. غالبًا ما يفعل ذلك دون تقديم مطالبة تبرئة.
وفقًا للفقرة 25 من مرسوم الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 8 ، إذا ، عند حل نزاع بشأن الاعتراف بصفقة البيع والشراء باطلة وإعادة الممتلكات المنقولة إلى المشتري ، ثبت أن المشتري يفي بمتطلبات الفن. 302 لمشتري حسن النية ، يجب رفض المطالبة إلى المالك.
على العكس من ذلك ، استوفت المحاكم ذات الاختصاص العام مثل هذه الادعاءات بغض النظر عن حسن النية ومعقولية تصرفات الحائز على الشيء. أدت هذه الممارسة القضائية إلى حقيقة أن مواطني O.M. مارينيتشيفا ، أ.ف. Nemirovskaya، Z.A. Sklyanova، R.M. Sklyanova و V.M. استأنف شيرييف أمام المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي شكاوى بشأن انتهاك حقوقهم الدستورية بموجب أحكام الفقرات. 1 و 2 فن. 167 حارس مرمى. في رأيهم ، بناءً على هذه المادة ونتيجة للممارسة المتبعة في المحاكم ذات الاختصاص العام ، كان المالكون قادرين على المطالبة بإعادة ما تلقوه عينيًا ، ليس فقط عندما يتعلق الأمر بالمعاملة الأولى التي تم إجراؤها في انتهاك للقانون ، ولكن أيضًا عندما تم الحصول على الممتلكات المتنازع عليها من قبل مشتر حسن النية على أساس معاملات لاحقة (ثانية ، ثالثة ، رابعة ، إلخ).
أقرت المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي في قرارها الصادر في 21.04.2003 N 6-P بالأحكام العامة للفقرات. 1 و 2 فن. 167 من القانون المدني بشأن نتائج بطلان المعاملات التي لا تتعارض مع الدستور. في الوقت نفسه ، قضت المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي بأن الأحكام العامة بشأن عواقب بطلان المعاملات من حيث التزام كل طرف بإعادة كل شيء تم استلامه بموجب الصفقة لا تنطبق على المشتري حسن النية (مقال 302 من القانون المدني) ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك صراحة.
وبالتالي ، إذا ذهب المالك إلى المحكمة بدعوى الاعتراف بأن المعاملة غير صالحة وتطبيق عواقب عدم صلاحيتها ، وأثناء النظر في القضية ، يتبين أن المشتري بحسن نية (المادة 302 من القانون المدني ) ، يجب رفض المطالبة إلى المالك. في الوقت الحاضر ، ينعكس نهج مماثل في ممارسة المحكمة العليا للاتحاد الروسي (نشرة المحكمة العليا للاتحاد الروسي ، 2004 ، العدد 4 ، الصفحة 2).
في المستقبل ، لن يكون المالك قادرًا على إعادة الشيء إلا من خلال الذهاب إلى المحكمة بدعوى إثبات ، إذا تمكن من إثبات وجود الأسباب المنصوص عليها في الفقرة 1 من المادة. 302.
6. خارج نطاق القانون المدني وقرار المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي ، اتضح أنه تم حل مسألة ما إذا كان من الممكن الاعتراف بالمشتري الحقيقي كمالك للممتلكات في حالة تبرئة لا يمكن إرضاء الدعوى ضده. هناك سبب للاعتقاد أنه في هذه الحالات يصبح العقار ملكًا لمشتري حسن النية.
بهذا المعنى ، تحدثت الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في الفقرة 25 المذكورة بالفعل من مرسوم الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 8.
يبدو أن الحل النهائي لهذه القضية يجب أن يكون في القانون.
7- تخلى القانون المدني ، بعد قوانين الملكية في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية وروسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية ، عن مبدأ إثبات ملكية الدولة والممتلكات التعاونية والعامة (المادة 153 من القانون المدني لعام 1964). . يمكن للمالك المطالبة بهذه الممتلكات على أساس عام.
8. تخلّى القانون المدني أيضًا عن ما كان منصوصًا عليه سابقًا في الجزء 2 من الفن. 152 من القانون المدني لعام 1964 يحظر على المالك المطالبة بالممتلكات المباعة تنفيذاً لقرار محكمة. الآن يمكن للمالك أن يطلبها وفقًا لقواعد الفن. 301 و 302 من القانون المدني (البند 26 من مرسوم الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 8).
ومع ذلك ، من أجل إعطاء قواعد الاستحواذ على العقارات المباعة في إجراءات التنفيذ ، ضمانات إضافية ، يتعين على المدين أو المحضر تسجيل ملكية المدين لهذه الممتلكات قبل إجراء مزاد علني. وفقا ل sub. 3 ص .3 م. 62 من قانون إجراءات الإنفاذ ، يجب نقل شهادة تسجيل الدولة لملكية العقارات ، جنبًا إلى جنب مع المستندات الأخرى التي تميز الكائن ، إلى منظمة متخصصة تجري المزادات (البند 17 من مراجعة ممارسات تسوية المنازعات المتعلقة بالتطبيق من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق الملكية العقارية والمعاملات معها" - ملحق برسالة المعلومات الصادرة عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 16 فبراير 2001 رقم 59 - نشرة المحكمة العليا محكمة التحكيم التابعة للاتحاد الروسي ، 2001 ، رقم 4).
1. اعتمد المقال المعلق عليه أحد نهجين لمشكلة دعوى إثبات ، طورته التجربة التاريخية للقانون المدني العالمي.
في القانون الروماني ، لم تكن حدود مطالبة التبرير محدودة. كان للمالك دائمًا الحق في الدفاع عن الشيء وفقًا لمبدأ "أين أجد الشيء الخاص بي ، هناك أنا أدافع عنه".
تم تطوير النهج المعاكس بموجب قانون عدد من مدن العصور الوسطى (الألمانية بشكل رئيسي). هناك ، حُرم المالك من حق المطالبة بشئته إذا تم بيعها من قبل متصرف غير مرخص له. تلقى المشتري الحماية من المالك وفقًا لمبدأ "Hand muss Hand wahren" ("يجب أن توفر اليد اليد"). كانت هذه المدن تعيش عن طريق التجارة ، وكان معنى هذا الإعفاء حماية عملاء التجار المحليين الذين يأتون للتسوق في المدينة. إذا اشترى زائر شيئًا من شخص يتاجر علانية في سوق المدينة ، فلا داعي للقلق من أن المالك الذي ظهر فجأة سيبرئ منه هذا الشيء. على السطح ، يبدو هذا وكأنه حماية المشتري. ومع ذلك ، في التحليل النهائي ، يضمن هذا النهج المصالح الاقتصادية ، أولاً وقبل كل شيء ، للبائعين ، فضلاً عن بائعي السلع الآخرين ، حيث إنه يعزز المبيعات ، وبالتالي يسرع من معدل دوران رأس المال.
تظهر التجربة التاريخية للقانون المدني أن كلا من التبرير غير المحدود والمحدود يتوافق مع مصالح اقتصاد السوق. في قانون البلدان الحديثة ذات الاقتصادات السوقية المتقدمة ، كقاعدة عامة ، يتم الجمع بين كلا النهجين. الدفاع عن الممتلكات غير المنقولة غير محدود ، في حين أن إثبات الملكية المنقولة محدود. في مجال العقارات ، تأتي مصالح حماية حقوق الملكية في المقدمة ، وفي مجال المنقولات ، مصالح تعزيز معدل الدوران. يقال أنه يوجد في هذه البلدان منذ قرون نظام راسخ لتسجيل الحقوق في العقارات.
