1. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá za odplatu od osoby, ktorá nemala právo ju scudziť, o čom nadobúdateľ nevedel a nemohol vedieť (dobrý kupujúci), potom má vlastník právo túto nehnuteľnosť požadovať. od nadobúdateľa v prípade, že nehnuteľnosť príde vlastník alebo ten, na koho nehnuteľnosť vlastník previedol do držby, alebo ju jednému alebo druhému odcudzí, alebo prenechal svoju držbu iným spôsobom proti svojej vôli.
2. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá bezodplatne od osoby, ktorá nemala právo ju scudziť, vlastník má právo domáhať sa veci vo všetkých prípadoch.
3. Peniaze, ako aj cenné papiere na doručiteľa, nemožno požadovať od dobromyseľného kupujúceho.
1. Zavedením obmedzení obhajoby, a teda zabezpečením rovnováhy záujmov medzi vlastníkom a dobromyseľným kupujúcim, zákon vychádza zo zásady „najmenšieho zla“. Zavedený postup obhajovania je založený na niekoľkých vzájomne súvisiacich kritériách: a) dobrá viera (zlá viera) nadobúdateľa; b) náhrada (bezodplatnosť) nadobudnutia majetku; c) povaha nakladania s majetkom z držby vlastníka.
2. Vo všetkých prípadoch teda majetok dobromyseľného a kompenzačného nadobúdateľa podlieha vinkulácii, ak bol odňatý proti vôli vlastníka. Takéto pravidlo vychádza z predpokladu, že dobromyseľný nadobúdateľ môže chrániť svoje záujmy predložením primeraných nárokov voči scudziteľovi, ktorého totožnosť buď pozná, alebo je pravdepodobnejšie, že bude identifikovaná.
Na druhej strane, pravidlá obhajovania vo vzťahu k bezohľadnému kupujúcemu sa uplatňujú bez ohľadu na to, či bola nehnuteľnosť nadobudnutá bezplatne a za akých okolností prešla z vlastníctva vlastníka. Vysvetľuje to skutočnosť, že zlá viera nadobúdateľa vylučuje existenciu akýchkoľvek výhod oproti vlastníkovi.
Ak bol majetok získaný bezplatne, ospravedlnenie je povolené bez ohľadu na také kritériá, ako je zlý úmysel a okolnosti likvidácie. Má sa za to, že v prípade bezodplatného nadobúdateľa sú záujmy vlastníka uznané prednostne, nakoľko pri uplatnení nároku na majetok nevznikajú nezákonnému vlastníkovi nadobudnutím veci žiadne majetkové straty a čl. 303 Občianskeho zákonníka garantuje náhradu výdavkov na údržbu majetku.
3. V opísanom poradí bezpodmienečnej obhajoby sú však stanovené nasledujúce obmedzenia.
Po prvé, z odseku 1 komentovaného článku vyplýva, že ak majetok nadobudnutý v dobrej viere a za náhradu opustil vlastníctvo vlastníka podľa jeho vôle, a to aj v dôsledku uzavretia nájomných zmlúv, skladovania atď., ospravedlnenie nie je možné ( ods.19 listu VÁS N 13). Predpokladá sa, že v takýchto prípadoch znáša vlastník riziko výberu nesprávnej protistrany, a preto je prioritou ochrana záujmov nadobúdateľa.
Po druhé, odsek 3 komentovaného článku stanovuje zákaz ospravedlnenia v dobrej viere, a čo je najdôležitejšie, bezodplatne nadobudnutých peňazí a cenných papierov na doručiteľa. Predpokladá sa, že dôvodom zavedenia tohto pravidla je najmä potreba zabezpečiť stabilitu civilného obehu, berúc do úvahy vysoký obrat týchto vecí; ťažkosti s individualizáciou majetku (napríklad peniaze sa považujú za čisto generickú vec a ospravedlnenie je možné len vo vzťahu k individuálne vymedzenému majetku). Pravda, toto pravidlo je formulované zbytočne rigidne. Ak vychádzame z toho, že v konkrétnom prípade boli peniaze alebo cenné papiere na doručiteľa pôvodne určitým spôsobom individualizované (aj zapečatením v obálke a pod.) a takáto individualizácia bola zachovaná v čase prihlásenia reklamácie, potom je sotva možné pozri objektívne prekážky ospravedlnenia .
Po tretie, porovnanie odsekov 1 a 2 komentovaného článku umožňuje dospieť k záveru, že pravidlo o možnosti ospravedlnenia v prípade bezodplatného nadobudnutia má ešte jednu výnimku, keď vznikne reťazec dobromyseľných kupujúcich a vec je ospravedlnená. od osoby, ktorá ho dobromyseľne prijala bezodplatne odškodnil nadobúdateľa (napríklad v dôsledku darovania, dedenia a pod.). V tomto prípade by sa pri rozhodovaní vo veci vindikácie malo vychádzať z ustanovenia odseku 1 komentovaného článku o vymáhaní majetku od zaplateného nadobúdateľa, pretože v opačnom prípade by bol tento bezdôvodne obmedzený v nakladaní s vecou.
4. Treba poznamenať, že uplatňovanie pravidiel o obhajovaní je ťažké z dôvodu neschopnosti právne formalizovať obsah použitých kritérií. Pojem „zlá viera“ je teda v Občianskom zákonníku sprístupnený prostredníctvom takých hodnotiacich a subjektívnych znakov ako „(ne)vedel alebo (ne)mal by (mohol) vedieť“. Preto pri posudzovaní zlej viery treba brať do úvahy všetky relevantné konkrétne okolnosti prípadu (najmä vlastnosti veci, cenu, čas a miesto nadobudnutia a pod.).
Napríklad súdna prax vychádza z nedostatku dobrej viery, keď v čase nevýhodného obchodu existovali nároky tretích osôb, následne uznané za oprávnené, ak o nich bol nadobúdateľ vedomý (ods. 4 ods. Najvyšší arbitrážny súd č. 8). Nadobúdateľ však vzhľadom na prezumpciu dobrej viery stanovenú v právnej úprave (článok 3, § 10 Občianskeho zákonníka) nie je povinný preukazovať existenciu okolností potvrdzujúcich jeho dobromyseľnosť. Preto je ťažké súhlasiť s opačným záverom uvedeným v ods. 3 ods. 24 uznesenia Najvyššieho rozhodcovského súdu č.
Podobne Občiansky zákonník nezverejňuje pojem „nakladanie s majetkom proti vôli vlastníka“. Zákonodarca sa obmedzuje na poukázanie na jednotlivé príklady (najmä strata, odcudzenie vecí) a uvedenie zoznamu otvorený charakter. To samozrejme neprispieva k jednotnému a primeranému vymáhaniu práva, najmä v podmienkach, keď sa najvyššie súdne inštancie vyhýbajú podávaniu primeraných vysvetlení (pozri odsek 26 uznesenia Najvyššieho rozhodcovského súdu č. 8). Nepanuje teda zhoda v tom, či sa má nakladanie s majetkom proti vôli považovať za „iné prípady“, napríklad transakcie na scudzenie majetku bez získania potrebného súhlasu (schválenia) opatrovníckych a opatrovníckych orgánov, orgánov právnickej subjekt atď. V súčasnosti by sa preto tento problém mal riešiť v každom konkrétnom prípade s prihliadnutím na všetky skutočné okolnosti, pričom vlastník musí preukázať okolnosti nakladania s majetkom zo svojej držby (ods. 2 bod 24 Uznesenia Najvyššieho rozhodcovského súdu Súd č. 8).
Fungovanie nového princípu: svedomitý kupujúci sa s autom nerozlúči, ak na ňom visia cudzie dlhy.
Teraz môžeme pokojne povedať, že nový ochranný systém funguje. Auto človeku nezoberú, ak si ho pred kúpou preverí u notára. Vo svojom rozhodnutí v konkrétnom prípade to potvrdil Najvyšší súd. A súdy po celej krajine už začali meniť prax a autá nechávajú na ľudí.
Dnes notár vedie osobitný register, v ktorom sa zaznamenávajú autá, ktoré sú založené. Zjednodušene povedané, tieto autá majú za sebou dlhy a môžete si ich kúpiť len s rovnakými dlhmi.
Do takejto pasce sa už chytili tisíce občanov. Muž si kúpil auto na sekundárnom trhu.
A potom sa ukázalo, že raz bolo toto auto predané na úver a je zastavené. Predchádzajúci majitelia ochladli, a tak človek stál pred voľbou: buď zaplatí cudzie dlhy, alebo sa rozíde s autom.
Predtým bol zákon v tomto prípade vždy na strane banky. Kupujúci, ktorý sa stal extrémom, mal tretiu cestu: nájsť predávajúceho a vymáhať od neho peniaze na súde.
Ale túto možnosť, ako príliš fantastickú, nikto vážne nezvažoval. Väčšina ľudí zostala v slzách a bez auta.
Situácia sa začala meniť pred pár rokmi. Bol prijatý zákon o zriadení registra oznámení o záložných právach na hnuteľný majetok. Prevádzkovateľom registra je Spolková notárska komora. A v roku 2014 vstúpili do platnosti novely Občianskeho zákonníka, ktoré vlastne zmenili osvedčenie od notára na výhradu. Ak sa zastavené auto z nejakého dôvodu nenachádzalo na „čiernej listine“, kupujúci za to nemôže.
Napriek tomu mali právnici určité obavy, ako začnú súdy toto pravidlo vykladať v praxi. Možno je niekde háčik, ktorý si zákonodarcovia nevšimli?
Zdá sa, že pochybnosti neboli opodstatnené. Súdy už rozvíjajú ochrannú prax. Napríklad nedávno krajský súd v Lipecku zamietol odvolanie banky, ktorá požadovala odobratie auta bona fide kupujúcemu.
Auto bolo predané na úver v marci 2013. No už v apríli toho roku predal dlžník auto inej osobe a on sám kamsi zmizol. Nový majiteľ auto predal 14. januára minulého roku. Zároveň posledný kupujúci robil dopyty v registri, toto auto tam nebolo uvedené. Oficiálna odpoveď od notára zachránila kupujúceho od veľkých problémov: súd druhého stupňa zamietol žalobu banky.
Je zvláštne, že banka sa buď pokúšala podvádzať, alebo jednoducho prejavila lenivosť, no 21. januára minulého roku (teda týždeň po predaji) zapísala auto do evidencie. Zaujímalo by ma, čo robili bankoví úradníci predchádzajúci rok a pol, keď sa ukázalo, že dlžník neplatí? Nech je to ako chce, súd logicky rozhodol, že banka meškala.
Ďalší podobný prípad sa posudzoval na území Krasnodar. Tam osoba nekontrolovala Hyundai Elantra z roku 2010 v registri oznámení. Bolo to v lete 2014. Možno občan ešte nevedel o najnovších zmenách v legislatíve. O to nepríjemnejšie bolo zistenie už na súde, že na aute visí 600-tisíc kreditných rubľov. Keďže muž nemal čo kryť, auto mu zobrali.
„Evidencia oznámení o založení hnuteľného majetku vlastne plní veľmi dôležitú úlohu – ochranu záujmov dobromyseľného kupujúceho, ak sa, samozrejme, obrátil na notára, aby si zabezpečil svoje oprávnené záujmy,“ Konštantín Koršík, prezident okr. FNP, uviedol pre RG register tiež účinne chráni právne záujmy záložcu a súdiac podľa štruktúry zapísaných záložných zmlúv, možno konštatovať, že úspešne plní aj funkciu regulácie záložných vzťahov, ich sprehľadnenia, čo je nevyhnutné pre podnikanie, spoločnosť a štát, notár listinami preukazuje svoju schopnosť vytvárať a rozvíjať takto požadované mechanizmy bez použitia rozpočtových prostriedkov.
Nedávno sa podobným sporom zaoberalo Justičné kolégium pre občianske veci Najvyššieho súdu Ruska. Išlo o auto založené na hypotéke, kúpené ešte v roku 2010. Najvyšší súd vrátil prípad na nové konanie, pričom vysvetlil, že ustanovenia Občianskeho zákonníka z roku 2014 o kaucii nie sú retroaktívne. V skutočnosti však rozhodnutie potvrdzuje, že autá, ktoré po tomto období zmenili majiteľa, sú zaradené do programu notárskej ochrany.
Priama reč
Konstantin Korsik, prezident Federálnej notárskej komory:
"Register oznámení o založení hnuteľného majetku vlastne plní veľmi dôležitú úlohu - ochranu záujmov dobromyseľného kupujúceho, ak sa, samozrejme, obrátil na notára, aby zabezpečil svoje oprávnené záujmy. Navyše tento register rovnako efektívne chráni oprávnené záujmy záložcu a súdiac podľa štruktúry evidovaných oznámení o záložných právach možno konštatovať, že úspešne plní funkciu regulácie záložných vzťahov, ich sprehľadnenia, čo je nevyhnutné pre podnikanie, spoločnosť a štát. A notár listinou preukazuje svoju schopnosť vytvárať a rozvíjať takéto žiadané mechanizmy bez použitia verejných prostriedkov.
Kupujúci bytu si musí pamätať, že existuje taký právny pojem ako "nákupca v dobrej viere" nehnuteľnosť. A tento pojem môže hrať rolu v prípade súdneho sporu o vlastníctvo bytu.
V praxi sa vyskytujú prípady, keď byt predáva osoba, ktorá nie je úplným vlastníkom tohto bytu, prípadne k nemu vôbec nemá práva - t.j. neoprávneného predajcu .
Je to možné napríklad vtedy, keď sa byt predáva, alebo keď sú práva vlastníka bytu obmedzené záložným právom, alebo sú tieto práva sporné na súde a pod. To isté platí úprimne, keď podvodník predá byt pod falošnými dokladmi, ktoré mu nepatria. Vrátane prípadov, keď sa jedna z predchádzajúcich transakcií s týmto bytom ukázala ako nezákonná a jeho právoplatný vlastník si naň nárokuje svoje práva.
Môže to byť aj nezákonné v dôsledku chýb vo vyhotovení dokumentov, napr). Vtedy budú ako zákonný vlastník bytu vystupovať štátne alebo obecné úrady.
V takýchto prípadoch môže Kupujúceho nemilé prekvapenie - skutočný vlastník alebo veriteľ vlastníka môže podať žalobu Kupujúci ( takzvaný „nárok na ospravedlnenie“) a vráťte ho sebe. Rozdiel medzi touto pohľadávkou a pohľadávkou je v tom, že skutočný vlastník tu nie je povinný nahradiť kupujúcemu peniaze zaplatené za byt. Byt predsa predal a peniaze za to dostal niekto iny ( neoprávneného predajcu), a ten, komu sa byt vráti ( skutočný vlastník), nedostal za to peniaze, a preto nie je povinný ich vrátiť.
Pre Kupujúceho je to najhorší scenár. Zaplatené peniaze za byt môže požadovať len od toho, kto ich prevzal ( ktorý mu protizákonne predal byt). A túto postavu stále treba nájsť a musíte byť schopní od nej dostať tieto peniaze ( ktoré možno už dávno minuli).
Výhradne pre takéto situácie s predajom nehnuteľnosti neoprávneným Predávajúcim existuje právny pojem - bona fide kupujúci, čo znamená, že kupujúci bytu pri uzatvorení obchodu, nevedel a nemohol vedieť že Predávajúci nemal právo tento byt predať.
Ak bol byt kúpený od súčasného zákonného vlastníka ( aj pri transakcii, ktorá bola neskôr uznaná za neplatnú), potom koncept bona fide kupujúci- nepoužiteľné.
Pri predaji bytu neoprávneného predajcu , potom niekedy zákon umožňuje, aby zostal v majetku bona fide kupca domu (to je hlavný význam tohto právneho pojmu). Ale nie vždy sa to stane. Súd môže odobrať byt z „nezákonnej držby“ . Volá sa - Otvorí sa na novej karte.">ospravedlnenie .
Zákon jasne uvádza, v ktorých prípadoch je možné skonfiškovať byt (Otvorí sa na novej karte. "> Článok 302 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Totiž - ak sa byt predával jasne a jednoznačne proti vôli jeho skutočného vlastníka . V ostatných prípadoch môže súd podľa svojho uváženia povoliť, aby byt zostal kupujúcemu, ak o tom usúdi svedomitý. Vrátane - ak sa ukáže, že skutočný vlastník o predaji bytu vedel a nezasahoval do toho.
Alebo môže súd zrušiť dohodu a v dôsledku toho sa už neuplatňujú ospravedlnenie , ale Otvorí sa na novej karte.">reštitúcia - teda vzájomné vrátenie: kupujúcemu peniaze a predávajúcemu - bytu.
Rozhodnutie súdu o žiadosti ospravedlnenie bude záležať na tom, či Kupujúci vedel so záverom, že Predávajúci bytu nie je jeho právoplatným vlastníkom, alebo jeho práva k bytu sú nezákonné, prípadne sú v súčasnosti predmetom súdneho sporu. Inými slovami, je dôležité, aby súd vedel, že kupujúci pri uzatváraní obchodu konal v dobrej viere!
súd nebude uvažovať o svedomitom kupcovi bytu ten, kto vedel alebo mal vedieť, že byt sa predáva bez vedomia jeho skutočného vlastníka (Otvorí sa na novej karte."> Ustanovenie 1, článok 167 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) Vrátane kupujúceho, ktorý neprijal primerané a dostatočné opatrenia na overenie oprávnenosti transakcie – t.j. nezaujímal sa o údaje štátneho registra nehnuteľností ( neobjednal), nemá kópie alebo .
Naopak, ak súd považuje konanie Kupujúceho za rozumné a logické, potom pojem o "svedomitý", a potom tento koncept začne pôsobiť na jeho obranu.
Ochrana práv bona fide kupujúci nehnuteľný majetok je vyjadrený v tom, že tento majetok NEBUDE uplatnený ospravedlnenie
(zabavenie bez náhrady), pokiaľ súd nezistí dôvody na uplatnenie vyššie uvedeného čl. 302 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Inými slovami, ak súd zistí, že skutočný vlastník bytu o predaji bytu inou osobou vedel a mohol tomu zabrániť.
V prípade sporu o vyňatie bytu z nelegálnej držby , dôkazné bremeno, že má niekto pravdu, leží na každom účastníkovi sporu. Skutočný vlastník bytu musí preukázať predaj bytu nad jeho vôľu a Kupujúci to musí preukázať nevedel a nemohol vedieť že mu byt predal niekto, kto na to nemal právo.
kupujúci preukázať svoje svedomitosť a brániť svoje práva, je potrebné presvedčiť súd, že všetky akceptoval primerané opatrenia na určenie oprávnenia Predávajúceho byt predať. Skontroloval som najmä údaje hlavného dokladu o vlastníctve bytu ( pozri nadobúdacie práva), porovnal s údajmi z pasu predávajúceho a tiež dostal potvrdenie o jeho vlastníckych právach od oprávneného orgánu - Rosreestr ( cm.).
Ak podľa výpisu z registra je zrejmé, že na kupovaný byt existujú nároky zo strany, alebo je súčasný Predávajúci zaťažený záložným právom, alebo je napadnutý súdnou cestou, potom súd bude mať za to, že tieto informácie mal Kupujúci k dispozícii a mohol vedieť o sporných právach predávajúceho. To znamená, že kupujúci nebude uznaný svedomitý.
Záver: Zhromažďovaním informácií a dokumentov o kúpenom byte a konaním bez zlého úmyslu si kupujúci poskytuje „alibi“ svedomitosť, čo mu umožňuje znížiť nebezpečné riziko používania ospravedlnenie v prípade, že sa ukáže, že Predávajúci ( počítajúc do toho podvodník) nemal oprávnenie predať byt.
Preto je mimoriadne dôležité okrem kontroly dokladov k bytu preveriť aj samotného Predávajúceho, či má práva a právomoci predať byt. Ako sa to robí, je vysvetlené v kroku INŠTRUKCIE pre sekundárny trh - .
Na obranu bona fide majiteľ domu stál aj Ústavný súd Ruskej federácie pre prípady zaistenia odcudzený majetok v prospech štátu.
sa vzdali zavolať do prázdnych bytov zosnulých občanov. V neprítomnosti dedičov by sa takéto bývanie malo stať majetkom štátu, ale v živote sa často stáva, že naň nikto nevypracuje práva a byt zostane bez vlastníka. Používajú to podvodníci, ktorí vyhotovujú falošné dokumenty pre takýto „všetkým zabudnutý“ byt a potom ho vo svojom mene predávajú kupujúcemu v dobrej viere.
Mestské úrady sa potom „zobudia“ a vyhlásia, že byt je odcudzený a prenechaný do vlastníctva obce nad jeho vôľu , čo znamená, že musí byť od Kupujúceho odstúpená do ospravedlnenie .
Viacero podobných prípadov viedlo k tomu, že sa prípad dostal na Ústavný súd Ruska, ktorý sa v roku 2017 postavil na ochrana práv bona fide kupujúcich nehnuteľností (pozri detaily), a rozhodol sa im nezabaviť byty na základe pohľadávok tohto druhu.
koncepcia "svedomitý majiteľ domu" vzniká v rozpore s požiadavkou na zabavenie tohto bytu od neho dňa ospravedlnenie akcie . Inými slovami, odkaz na nadobudnutie v dobrej viere možno považovať len za námietku proti takémuto nároku.
Tu je úryvok zo skutočného súdneho rozhodnutia, v ktorom pojem „dobrý kupujúci“ chránil kupujúceho pred pokusom zmocniť sa jeho bytu ( citát z rozsudku):
„Pri uzatváraní tejto transakcie občan K.R. ( kupujúci - cca.) konal primerane a vynaložil náležitú starostlivosť. Dôkaz o tom, že pri transakcii nadobúdateľ K.R. mal pochybovať o práve predávajúceho scudziť majetok, žalobcovia sa súdu nedostavili.
Na základe uvedeného súd považuje K.R. bona fide kupujúci byt č. ... nachádzajúci sa na ... S prihliadnutím na okolnosti zistené počas rokovania súdu, uvedená nehnuteľnosť nemožno uplatniť u dobromyseľného kupujúceho".
Vzhľadom na možné spory týkajúce sa neoprávneného konania predávajúceho bytu je potrebné pamätať aj na. Existuje "všeobecná premlčacia doba" - 3 roky, keďže zákon pre takéto prípady neustanovuje "osobitné premlčacie doby".
Premlčacia doba v tomto prípade začína plynúť od okamihu, keď skutočný vlastník zistil, že jeho byt je v cudzom vlastníctve.
"TAJOMSTVO REALITNÝCH RK":
Pozrite si interaktívnu mapu na usporiadanie transakcie pri kúpe a predaji bytu. Otvorí sa vo vyskakovacom okne."> POKYNY KROK ZA KROKOM (otvorí sa vo vyskakovacom okne).
1. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá za odplatu od osoby, ktorá nemala právo ju scudziť, o čom nadobúdateľ nevedel a nemohol vedieť (dobrý kupujúci), potom má vlastník právo túto nehnuteľnosť požadovať. od nadobúdateľa v prípade, že nehnuteľnosť príde vlastník alebo ten, na koho nehnuteľnosť vlastník previedol do držby, alebo ju jednému alebo druhému odcudzí, alebo prenechal svoju držbu iným spôsobom proti svojej vôli.
2. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá bezodplatne od osoby, ktorá nemala právo ju scudziť, vlastník má právo domáhať sa veci vo všetkých prípadoch.
3. Peniaze, ako aj cenné papiere na doručiteľa, nemožno požadovať od dobromyseľného kupujúceho.
Odborný komentár:
Legislatíva pripúšťa, že vlastník môže získať právo domáhať sa svojho majetku od dobromyseľného kupujúceho v prípadoch, keď ho stratil on alebo osoba, na ktorú ho zákonný vlastník previedol, bol odcudzený alebo im prenechal držbu iným spôsobom. proti ich vôli.
1. Text komentovaného článku obmedzuje nárok vlastníka jeho nehnuteľnosti na cudziu nelegálnu držbu. Zavedenie takýchto obmedzení je spojené s potrebou zabezpečiť primárnu ochranu záujmov ďalšieho účastníka obchodného obratu - dobromyseľného nákupcu.
2. Zákon chráni len záujmy dobromyseľného kupujúceho. Tento musí preukázať, že nevedel a nemohol vedieť, že nehnuteľnosť sa nadobúda od osoby, ktorá nemá právo ju scudziť, a že mal za to, že nehnuteľnosť získala do svojho vlastníctva právoplatne. Úmysel a dokonca aj hrubá nedbanlivosť nadobúdateľa v konaní vylučuje možnosť ochrany jeho záujmov.
3. Ak je nadobúdateľ dobromyseľný, potom má vlastník právo požadovať od neho majetok až vtedy, keď prenechal držbu vlastníkovi alebo osobe, na ktorú bol vlastníkom prevedený, proti ich vôli (stratil , ukradnuté a pod.). Okrem toho musí vlastník tieto okolnosti sám preukázať. Prítomnosť vôle vlastníka previesť majetok na inú osobu v konaní vylučuje možnosť jeho získania od dobromyseľného kupujúceho (Bulletin ozbrojených síl Ruskej federácie. 1991. N 2. S. 14; s. 19 Prehľadu).
Zákon dáva z tohto pravidla dve výnimky: a) ak nehnuteľnosť nadobudol dobromyseľný nadobúdateľ od osoby, ktorá nemala právo ju scudziť, bezodplatne, vlastník sa jej môže domáhať za každých okolností (aj keď napr. prenechal vlastníctvo vlastníkovi podľa jeho vôle); b) peniaze (§ 140 Občianskeho zákonníka) a cenné papiere na doručiteľa (kapitola 7 Občianskeho zákonníka), ako najobchodovateľnejšie predmety občianskeho práva, nemožno za žiadnych okolností požadovať od dobromyseľného kupujúceho.
4. V prípadoch, keď nie je možné vec uplatniť, stáva sa majetkom dobromyseľného nadobúdateľa. Vlastník má zároveň právo uplatniť si nárok na úhradu strát od toho, na koho svoj majetok previedol do vlastníctva.
5. Občiansky zákonník v nadväznosti na zákony o vlastníctve upustil od zásady neobmedzeného (bez ohľadu na dobromyseľnosť nadobúdateľa) obhajovania štátneho, družstevného a verejného majetku (článok 153 Občianskeho zákonníka z roku 1964). Takýto majetok si vlastník môže uplatniť vo všeobecnosti.
6. Občiansky zákonník upustil aj od toho, čo bolo predtým zakotvené v 2. časti čl. 152 Občianskeho zákonníka z roku 1964 o zákaze vlastníka domáhať sa predaného majetku pri výkone súdneho rozhodnutia. Teraz sa ho môže domáhať v súlade s pravidlami čl. čl. 301 a 302 Občianskeho zákonníka. Ak však osoba, ktorá nadobudla nehnuteľnosť na dražbe vykonanej súdnym exekútorom, je dobromyseľným nadobúdateľom a dražba nebola vyhlásená za neplatnú, je vlastníkom nehnuteľnosti táto osoba. Bývalý vlastník už nie je oprávnený ho vrátiť (bod 22 Posudku).
1. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá za odplatu od osoby, ktorá nemala právo ju scudziť, o čom nadobúdateľ nevedel a nemohol vedieť (dobrý kupujúci), potom má vlastník právo túto nehnuteľnosť požadovať. od nadobúdateľa v prípade, že nehnuteľnosť príde vlastník alebo ten, na koho nehnuteľnosť vlastník previedol do držby, alebo ju jednému alebo druhému odcudzí, alebo prenechal svoju držbu iným spôsobom proti svojej vôli.
2. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá bezodplatne od osoby, ktorá nemala právo ju scudziť, vlastník má právo domáhať sa veci vo všetkých prípadoch.
3. Peniaze, ako aj cenné papiere na doručiteľa, nemožno požadovať od dobromyseľného kupujúceho.
1. V bode 1 komentovaného článku sú uvedené podmienky, za ktorých vlastník nie je oprávnený vymáhať svoj majetok z cudzej nezákonnej držby. Takéto obmedzenie je spojené s potrebou zabezpečiť primárnu ochranu záujmov ďalšieho účastníka obchodného obratu - dobromyseľného kupujúceho.
Je veľmi dôležité správne určiť, kto je bona fide kupujúci podľa čl. 302. Ako uvádza vo svojom uznesení č. 6-P zo dňa 21.04.2003 „Vo veci preskúmania ústavnosti ustanovení odsekov 1 a 2 článku 167 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v súvislosti so sťažnosťami č. občania O. M. Marinicheva, A. V. Nemirovskaya, Z A. Sklyanova, R. M. Sklyanova a V. M. Shiryaev "Ústavný súd Ruskej federácie," dobromyseľné nadobudnutie v zmysle článku 302 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je možné len vtedy, keď je majetok nadobudnuté nie priamo od vlastníka, ale od osoby, ktorá nemala právo tento majetok scudziť.“ (SZ RF, 2003, N 17, položka 1657). V takomto spore sa preto vždy zúčastňujú aspoň tri osoby: 1) vlastník; 2) osoba, ktorá nemala právo vec scudziť, ale urobila tak; 3) bona fide kupujúci. V súlade s tým vlastník (1) podá žalobu na ospravedlnenie voči bona fide kupujúcemu (3).
2. Aby mohol byť nárok vlastníka zamietnutý, musí bona fide kupujúci preukázať:
a) že nevedel a nemal vedieť o nadobudnutí majetku od tretej osoby, ktorá nebola oprávnená ho scudziť (bod 24 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 8), .
Toto objasnenie dekrétu pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie N 8 je čoraz viac kritizované a zjavne je potrebné ho zrušiť. Ochrana dobromyseľného kupujúceho podľa čl. 302 je druh ochrany podľa odseku 3 čl. 10 GK. Podľa posledného v prípadoch, keď zákon podmieňuje ochranu občianskych práv primeranosťou a dobromyseľnosťou konania účastníkov občianskoprávnych vzťahov, vychádza sa z ich primeranosti a dobrej viery.
Preto dobromyseľný kupujúci podľa čl. 302 nemusí preukazovať, že o nadobudnutí veci od tretej osoby, ktorá nemala právo ju scudziť, nevedel a vedieť nemal. V prípade, ak ide napríklad o nadobudnutie nehnuteľnosti, stačí, ak sa odvolá na skutočnosť, že ju nadobudol od osoby, ktorej vlastníctvo k nehnuteľnosti je zapísané (§ 131 Občianskeho zákonníka, § 2 zákona o Registrácia práv k nehnuteľnostiam).
Naopak, ten, kto podal žalobu o ospravedlnenie, musí preukázať, že nadobúdateľ nekonal v dobrej viere. V jednom z prípadov sa napríklad zistilo, že právnická osoba, ktorá získala nebytový priestor od vlastníka na základe nájomnej zmluvy, ho následne predala inej právnickej osobe. Keďže sa ukázalo, že odporca pri nadobúdaní nehnuteľnosti nevedel a ani nemal vedieť, že predávajúci nie je vlastníkom, nárok vlastníka na ospravedlnenie bola zamietnutá (Vestník Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie, 1998, č. 12, s.
Treba mať na pamäti, že kupujúci nemôže byť uznaný ako bona fide kupujúci, ak v čase nevýhodnej transakcie existovali oprávnené nároky tretích strán na jej predmet, o ktorých kupujúci vedel a ktoré boli uznané za oprávnené. predpísaným spôsobom (bod 24 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 8);
b) že vec nadobudol za odplatu.
Výnimkou je prípad, keď je možné preukázať, že sporná nehnuteľnosť prešla z držby vlastníka alebo toho, na koho bola vlastníkom prevedená, proti ich vôli (stratená, odcudzená a pod.).
Uplatnenie týchto dôvodov na nehnuteľnosti môže spôsobiť určité ťažkosti. Preto je nemožné prísť o nehnuteľnosť kvôli jej prirodzeným vlastnostiam. Krádež nehnuteľnosti podľa sfalšovaných dokumentov a predaj nehnuteľnosti v mene vlastníka; jeho predaj zákonným zástupcom maloletého v rozpore so záujmami maloletého; predaj nehnuteľností dedičmi bez zohľadnenia práv na dedičstvo ostatných dedičov; predaj nehnuteľného majetku právnickej osoby vedúcim právnickej osoby s prekročením oprávnenia - to všetko sú prípady nakladania s majetkom z držby vlastníka alebo osoby, ktorej vlastník previedol nehnuteľnosť do držby, proti ich vôľu. Následne v týchto prípadoch môže byť nehnuteľnosť vrátená vlastníkovi aj od dobromyseľného kupujúceho.
Prítomnosť vôle vlastníka previesť majetok v konaní vylučuje možnosť jeho vymáhania. Napríklad po rozdelení majetku na základe dohody o urovnaní, ktorú schválil súd, sa jeden z manželov prostredníctvom obhajovacej žaloby pokúsil vrátiť auto od osoby, ktorej ho predal druhý z manželov. Skutočnosť, že auto bolo dobrovoľne prevedené na iného manžela, slúžilo ako základ pre zamietnutie žaloby žalobkyne (Vestník Najvyššieho súdu RSFSR, 1991, č. 2, s. 14).
3. Bod 2 komentovaného článku obsahuje samostatný podklad na uspokojenie obhajovacieho nároku vlastníka voči dobromyseľnému kupujúcemu. Ide o situáciu, kedy kupujúci bezplatne prevezme vec od tretích osôb.
Napríklad majiteľ prenajme svoju nehnuteľnosť, po ktorej nájomca zomrie. Dedičia nájomcu, ktorí dostali nehnuteľnosť do vlastníctva a nepoznali skutočného vlastníka, sa za nich považujú. Ospravedlňovaciemu nároku vlastníka za týchto okolností bude vyhovené, a to aj napriek prevodu majetku do vlastníctva zomrelého nájomcu z vôle vlastníka a jeho svedomitému prevzatiu dedičmi. Dôvodom je skutočnosť, že sporný majetok bol bezodplatne prevedený na dedičov a nájomca nemal právo ho scudziť.
4. Bod 3 komentovaného článku poskytuje ďalší podklad pre riešenie sporu medzi vlastníkom a dobromyseľným nadobúdateľom. Podľa zákona peniaze (§ 140 Občianskeho zákonníka) a cenné papiere na doručiteľa (kapitola 7 Občianskeho zákonníka), ako najobchodovateľnejšie predmety občianskeho práva, nemožno za žiadnych okolností požadovať od dobromyseľného kupujúceho.
5. Rozhodcovské súdy a súdy všeobecnej príslušnosti dávali istý čas rôzne odpovede na otázku o tzv. súťaž vindikačného nároku a nároku na zneplatnenie kúpno-predajného obchodu s vrátením majetku vlastníkovi spôsobom obojstrannej reštitúcie. Faktom je, že po prijatí zamietnutia žiadosti o ospravedlnenie sa vlastník často pokúša vyriešiť problém vrátenia svojho majetku podaním žiadostí o uznanie všetkých transakcií za jeho odcudzenie za neplatné. Často to robí bez podania žiadosti o ospravedlnenie.
Podľa paragrafu 25 vyhlášky pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie N 8, ak pri riešení sporu o uznanie neplatnosti kúpno-predajnej transakcie a vrátení nehnuteľnosti prevedenej na kupujúceho, sa zistí, že kupujúci spĺňa požiadavky podľa čl. 302 dobromyseľnému kupujúcemu, musí byť pohľadávka vlastníkovi zamietnutá.
Všeobecné súdy naopak takýmto nárokom vyhoveli bez ohľadu na dobromyseľnosť a rozumnosť konania nadobúdateľa veci. Takáto súdna prax viedla k tomu, že občania O.M. Marinicheva, A.V. Nemirovskaja, Z.A. Sklyanova, R.M. Sklyanova a V.M. Shiryaev sa obrátil na Ústavný súd Ruskej federácie so sťažnosťami na porušenie ich ústavných práv ustanoveniami paragrafov. 1 a 2 čl. 167 GK. Podľa ich názoru na základe tohto článku a v dôsledku praxe zavedenej na všeobecných súdoch mohli vlastníci požadovať vrátenie toho, čo dostali v naturáliách, a to nielen pri prvej uskutočnenej transakcii. v rozpore so zákonom, ale aj vtedy, keď sporný majetok nadobudol dobromyseľný kupujúci na základe následných (druhých, tretích, štvrtých atď.) obchodov.
Ústavný súd Ruskej federácie vo svojom uznesení z 21.04.2003 N 6-P uznal všeobecné ustanovenia paragrafov. 1 a 2 čl. 167 Občianskeho zákonníka o následkoch neplatnosti obchodov, ktoré nie sú v rozpore s ústavou. Ústavný súd Ruskej federácie zároveň rozhodol, že na dobromyseľného kupujúceho sa nevzťahujú všeobecné ustanovenia o následkoch neplatnosti transakcií v zmysle povinnosti každej strany vrátiť všetko, čo v rámci transakcie prijala (čl. 302 Občianskeho zákonníka), ak zákon výslovne neustanovuje inak.
Ak sa teda vlastník obráti na súd s návrhom na uznanie neplatnosti transakcie a uplatnenie dôsledkov jej neplatnosti a pri posudzovaní veci sa ukáže, že nadobúdateľ je v dobrej viere (§ 302 Občianskeho zákonníka ), pohľadávka voči vlastníkovi by mala byť zamietnutá. V súčasnosti sa podobný prístup prejavuje aj v praxi Najvyššieho súdu Ruskej federácie (Bulletin Najvyššieho súdu Ruskej federácie, 2004, č. 4, s. 2).
Vlastník bude môcť v budúcnosti vrátiť vec len žalobou na súd, ak sa mu podarí preukázať existenciu dôvodov uvedených v odseku 1 čl. 302.
6. Nad rámec Občianskeho zákonníka a uznesenia Ústavného súdu Ruskej federácie sa ukázalo vyriešiť otázku, či je možné uznať dobromyseľného nadobúdateľa za vlastníka nehnuteľnosti v prípade, ak by bola ospravedlnená. pohľadávka voči nemu nemôže byť uspokojená. Existuje dôvod domnievať sa, že v týchto prípadoch sa nehnuteľnosť stáva vlastníctvom dobromyseľného kupujúceho.
Práve v tomto zmysle sa vyjadrilo plénum Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie v už spomínanom paragrafe 25 vyhlášky Pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č.
Zdá sa, že konečné riešenie tejto otázky by malo byť dané zákonom.
7. Občiansky zákonník v nadväznosti na zákony o majetku v ZSSR a RSFSR opustil zásadu neobmedzeného (bez ohľadu na dobrú vieru nadobúdateľa) vinkulácie štátneho, družstevného a verejného majetku (článok 153 Občianskeho zákonníka z roku 1964 ). Takýto majetok si vlastník môže uplatniť vo všeobecnosti.
8. Občiansky zákonník upustil aj od toho, čo bolo predtým zakotvené v 2. časti čl. 152 Občianskeho zákonníka z roku 1964 zakazuje vlastníkovi pri výkone súdneho rozhodnutia žiadať o predaný majetok. Teraz ho môže vlastník požadovať v súlade s pravidlami čl. 301 a 302 Občianskeho zákonníka (článok 26 vyhlášky pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 8).
Aby sa však pravidlám pre nadobúdanie nehnuteľností predávaných v exekučnom konaní poskytli dodatočné záruky, je povinný alebo súdny exekútor pred vyhlásením verejnej dražby zaregistrovať vlastníctvo dlžníka k tomuto majetku. Podľa pod. 3 s. 3 čl. 62 zákona o exekučnom konaní musí byť osvedčenie o štátnej registrácii vlastníctva nehnuteľnosti spolu s ďalšími dokumentmi charakterizujúcimi predmet odovzdané špecializovanej organizácii vykonávajúcej dražby (odsek 17 Prehľadu postupov riešenia sporov súvisiacich so žiadosťou federálneho zákona „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ – príloha informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 16. februára 2001 N 59 – Vestník Najvyššieho súdu Arbitrážny súd Ruskej federácie, 2001, N 4).
1. Komentovaný článok prijal jeden z dvoch prístupov k problému vindikačnej žaloby, ktorý sa rozvíjal historickou skúsenosťou svetového občianskeho práva.
V rímskom práve neboli hranice nároku na ospravedlnenie obmedzené. Vlastník mal vždy právo obhájiť svoju vec v súlade so zásadou „kde nájdem svoju vec, tam ju ospravedlním“.
Opačný prístup vyvinulo právo viacerých stredovekých miest (hlavne nemeckých). Tam bolo vlastníkovi odňaté právo domáhať sa svojej veci, ak ju predal neoprávnený scudziteľ. Nadobúdateľ získal ochranu od vlastníka v súlade so zásadou „Hand muss Hand wahren“ („ruka musí poskytnúť ruku“). Tieto mestá žili obchodom a zmyslom tejto výnimky bolo chrániť klientelu miestnych obchodníkov, ktorí prichádzali do mesta nakupovať. Ak si návštevník kúpil vec od človeka, ktorý otvorene obchodoval na mestskom trhu, nemohol sa obávať, že by mu potom majiteľ, ktorý sa zrazu objavil, túto vec obhájil. Na prvý pohľad to vyzerá ako ochrana nadobúdateľa. Tento prístup však v konečnom dôsledku zabezpečuje ekonomické záujmy predovšetkým predajcov, ako aj ostatných predajcov tovaru, pretože podporuje predaj a následne urýchľuje obrat kapitálu.
Historická skúsenosť občianskeho práva ukazuje, že neobmedzené aj obmedzené ospravedlnenie zodpovedá záujmom trhového hospodárstva. V práve moderných krajín s rozvinutým trhovým hospodárstvom sa spravidla oba prístupy kombinujú. Ospravedlňovanie nehnuteľného majetku je neobmedzené, hnuteľného majetku je obmedzené. V oblasti nehnuteľností sú v popredí záujmy ochrany vlastníckeho práva a v oblasti hnuteľných vecí záujmy podpory obratu. Hovorí sa, že v týchto krajinách je po stáročia zavedený systém registrácie práv k nehnuteľnostiam.
