14.08.17 37 961 4
Plaanis osta korter hüpoteegiga.
Pank kiitis laenutaotluse heaks, agent leidis sobiva korteri. Järgmine samm on koguda panga jaoks täielik dokumentide komplekt. See sisaldab kindlasti kinnisvara hindamist.
Jelena Evstratova
müünud ja ostnud kinnisvara koos hindamisega
Kui pank annab laenuvõtjale hüpoteeklaenu, võtab ta automaatselt tagatiseks selle laenuga ostetava kinnisvara: "Siin on raha teile, aga kuni te kõik tagasi maksate, on korter justkui minu oma." Kui laenuvõtja raha ei tagasta, on pangal õigus korter võtta ja oksjonil maha müüa.
Hüpoteeklaenu tugevus seisneb just selles, et korterit on lihtne oksjonil müüa - pankade keeles on see likviidne tagatis. Pangad on väljastatavates laenudes kindlad, mistõttu saavad intressimäärasid alandada.
Panga jaoks on oluline, mille eest ta 3 000 000 rubla täpselt annab: onni või korteri eest. Kas ta suudab selle korteri sama 3 miljoni eest maha müüa, kui midagi juhtub? Hindamine peaks tema jaoks sellele küsimusele vastama.
Ostja jaoks on hindamine lisatagatis, et kinnisvara on seda raha väärt, mille eest seda müüakse.
Hindajad hindavad kinnisvara. Nende tegevust reguleerib föderaalseadus "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta". See võib olla ettevõte või üksikettevõtja.
Mis peab hindajal olema:
Erialane haridus, kuulumine isereguleeruvasse organisatsiooni ja kindlustatud vastutus
Erialane haridus
SRO liikmelisus
Kindlustatud vastutus
Pangad on seadusega kohustatud aktsepteerima mis tahes hindaja hinnanguid. Kuid tegelikult akrediteerivad pangad ise ettevõtteid, kelle hinnangut nad usaldavad. Milliseid hindajaid konkreetne pank noteerib, on tavaliselt kodulehel kirjas. Sberbank teeb koostööd 256 hindajaga, Bank Vozrozhdenie - 90 hindajaga.
Helistage panga pakutavate hindamisettevõtete nimekirja. See on see, mida peate vestluse käigus välja selgitama.
Kui kiiresti hindaja kohale jõuab? Tavaline periood on 1-2 päeva.
Kui kaua võtab aruande koostamine aega? Tavaliselt 3-5 päeva jooksul.
Kui palju hindamine maksab? Peterburi keskmine maksumus on 3000 rubla. Moskvas algavad hinnad 2500 rublast.
Kui palju maksab aruande teine eksemplar? Vaikimisi teevad hindamisettevõtted aruandest ühe eksemplari. Tavaline firma prindib teise eksemplari tasuta. Mõnes ettevõttes maksab teine eksemplar 500 rubla.
Korteri hinnang vormistatakse akti vormis. Aruanne säilitatakse trükituna koos korteri hüpoteegiga.
Aruanne peab sisaldama:
Ilma hindaja pitsati ja allkirjata on akt kehtetu. Aruandele on lisatud üheleheküljeline dokument, mis sisaldab aruande kokkuvõtet. See saadetakse koos aruandega panka.
Turuhind- korteri hind, kui see müüakse ilma kiirustamise ja vääramatu jõuta.
Likvideerimisväärtus- minimaalne hind, millega pank müüb korteri lühikese aja jooksul.
Piirkond, kus kinnistu asub. See mõjutab ruutmeetri maksumust: Peterburis on Moskovski rajoonis ruutmeeter keskmiselt 20 000 rubla kallim kui Nevskis. Seetõttu maksab korter uues majas, mis on ehitatud vanade paneelmajade sekka, heas piirkonnas oma analoogidest odavamalt.
Hindajad kasutavad kinnisvaraportaalide uuringuid ja andmeid. See on kinnisvarabülletääni veebisaidilt pärit uurimisleht. Hoone tehnilised omadused: mis aastal maja ehitati, millal suuremad renoveerimistööd tehtud ja mitu korrust majal on. Arvesse võetakse kõike: prügirenni olemasolu, parkimise korraldust, välisukse seisukorda.
Korteri seisukord. Mis korrus, mitu tuba ja kas remonti tehakse? Hindaja vaatab isegi, kas põrandale on laotud linoleum või laminaat, kas vannitoas on plaadid ja kuidas on korteris valgustus tehtud.
Korteri seisukord loeb: kui tapeet on määrdunud, tehakse aktile märge “vajab remonti”.
Remont tapeediga nii 70 tuhande rubla kui ka 5 tuhande eest on võrdväärne "euroopaliku kvaliteediga renoveerimisega". Seetõttu ei tasu eeldada, et hindaja arvestab korteri hinna sisse projekteeritud renoveerimistööde täishinna. Parimal juhul paneb ta remondile lisateguri.
Kinnisvaraturg hetkel. Ekspert vaatab sarnaseid objekte turul. Monoliitses majas asuva ühetoalise korteri puhul on analoogideks sama suurusega korterid monoliit- või telliskivimajades. Paneelmaju tavaliselt tellismajadega ei võrrelda või võetakse kasutusele koefitsiendid. Korteri hindamiseks kasutatakse viit sarnast objekti. Eakaaslaste võrdlemine on hea viis näha, kus hind on liiga kõrge.
Viimane korrus vähendab korteri eeldatavat maksumust 2-3%, esimene korrus - 5-10%
Likvideerimisväärtus arvutatakse valemite abil. Siin on oluline nõudluse elastsus ja raha ajaväärtus.
Nõudluse elastsuse näide. Uue maja esimesel korrusel asuva kolmetoalise korteri järele on vähe nõudlust, sest suured ruutmeetrid ja madal põrand peletavad ostjad eemale. Sellist korterit saate lühikese ajaga müüa ainult madala hinnaga. Turu- ja likvideerimishinna vahe on kuni 3 miljonit rubla.
Paneelmaja keskmisel korrusel, metroost 5-minutilise jalutuskäigu kaugusel asuva ühetoalise korteri järele on suur nõudlus, sest sellised korterid on turul alati nõutud. Sellise korteri likvideerimisväärtus on lähedane turuväärtusele.
Näide raha ajaväärtusest. Pikkadest perioodidest ja suurest rahast rääkides öeldakse sageli, et raha muutub aja jooksul odavamaks. See tähendab, et rubla on nüüd väärtuslikum kui rubla aasta pärast. Kui praegu saab korteri odavamalt müüa, siis parem kui hiljem veidi kallimalt. Sellel põhimõttel on palju õigustusi: inflatsioon, poliitilised riskid, inimeste suremus ja maailma areng.
Kui korter müüakse likvideerimishinnaga, makstakse esmalt laen tagasi. Ülejäänud raha saab laenuvõtja. Seega, mida kõrgem on likvideerimishind, seda rohkem raha tal käes on.
Eelarvekorteri likvideerimisväärtus ei erine palju turuväärtusest. Neid on turul kõige lihtsam müüa, sest nende järele on nõudlus. Eliitkorter uues majas müüakse pikaks ajaks isegi soodushinnaga.
Valisime välja sama piirkonna korterid vastavalt EMLS kinnisvaraportaalile
Täpselt nagu näiteks kodu ostmisest huvitatud ostja, kes võtab selle hüpoteeklaenule ja on leidnud sobiva laenuvõimaluse, unistab kiiresti pangale esitamiseks vajalike dokumentide vormistamisest ja õnnelikuks omanikuks saamisest. ruutmeetrit.
Panga partnerite Sberbanki hüpoteeklaenu korteri hindamise kulud on pisut kõrgemad kui erahindajate omad (alates 3500 rubla). Kuid samal ajal, olles nendega hinnangu andnud, võite olla kindel, et kõik dokumendid vastavad Sberbankis kehtivatele standarditele ja te ei pea neid uuesti tegema.
Kui ostja keeldub neid andmast, võib ta rahaliste vahendite väljastamise taotluse tagasi lükata või pakkuda muid tingimusi hüpoteegi saamiseks. Teisel juhul halvenevad oluliselt laenutingimused: määr tõuseb, samuti osavõtutasu, muutub laenu tähtaeg jne.
Tema muinasjuttudes seisavad agendid ja agentuurid kliendi huvide eest valvel, garanteerivad kliendile, et kaitsevad teda kõigi ohtude eest, võitlevad vaenulike advokaatidega, kes ei saa millestki aru, juhatavad teda ostu-müügi okkalisel teel, nüüd agendid omal kulul, kasutades dokumentide kogumise eest oma viimast senti.
Oluline tegur on objekti koormatus. Enamasti räägime hüpoteegist, kui pank annab loa tagatisega korteri müümiseks. Selline tehing viibib mõnevõrra ajaliselt, kuna ostja saab omandi registreerida alles pärast koormise eemaldamist. See “hirmutab” paljusid ja sellises olukorras on müüja sunnitud hinda alandama.
Korteri hinna määravad hindamisfirma spetsialistid. Vastavalt Vene Föderatsiooni föderaalseadusele nr 135 "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" peavad eluaseme hindamist läbi viima organisatsioonid, kellel on sertifikaat ja tegevusluba. Ettevõte peab kuuluma mõnda hindajate isereguleeruvasse organisatsiooni. Kui pank, kohus või kindlustusfirma nõuab kodu hindamist, on vaja kontrollida kõigi lubade olemasolu hindamisorganisatsioonilt.
Kui me räägime üksikisikutest (juriidilistel isikutel on erinevad tariifid), siis on kinnisvaratehingute riigilõivud üsna leebed - igaüks 1000 rubla. Tasu on kaks - üks tehingu (omandi ülemineku) eest, teine selle õiguse registreerimise eest uuele omanikule. Kui korter on registreeritud mitme isiku kaasomandina, maksab iga uus omanik tuhat.
Võlausaldajapanga poolt akrediteeritud, riigi tegevusloa saanud hindamisettevõte ja hindajate isereguleeruva organisatsiooni liige, kes tegutseb sõltumatu eksperdina, kes ei ole huvitatud kinnisvara ostu-müügitehingust või suhetest laenuvõtja ja krediidiasutus.
Ostu-müügilepingu vormistamise eest tasuda ei ole vaja, selle dokumendi saavad müüja ja ostja vormistada iseseisvalt. Aga kui pooled soovivad end õigusriskide eest kaitsta, on neil õigus tellida advokaadibüroolt lepingu koostamine. Eellepingu koostamise kulud võivad maksta 10-15 tuhat rubla, peamine - 30 tuhat rubla
Saime lugejalt küsimuse: “Mul on korteriostutehing juba kolm korda läbi kukkunud. Probleem on selles, et ma ei ole põhimõtteliselt valmis hindamist oma taskust maksma, ega ka müüjad ja pank nõuab õnnetu paberitükki ega luba mul ilma selleta raha laenata. Iga sent loeb: maksta tuleb kõige eest - omandiõiguste registreerimise, notari, kinnisvaramaakleri ja siis ka hindamistöö eest. Kaklesin omanikega puruks: nad usuvad üksmeelselt, et ostja on kõigile kõik võlgu. Ja kes lõpuks raha saab, kas ostja ka? Kui aus olla, siis ma isegi ei tea enam, mida teha. Appi, te olete asjatundjad!”
Oleme teiega nõus – sõjad hindamisfirma teenuste eest maksmise pärast raevuvad sageli nii, et konfliktis olijad võidakse saata mõnesse vestlussaatesse. Näib, et saate reitingud sellest ainult tõusevad: vastased vaidlevad, karjuvad ja panevad vastu, nagu oleks kaalul miljon dollarit, mitte paar tuhat puust. Üldiselt on palav.
Aastatepikkuse praktika jooksul oleme lahendanud sadu selliseid vaidlusi ja teame, kuidas neid lahendada. Tundub, et siin on kõige olulisem leida tasakaal enda ja teiste huvide vahel. Räägime sellest.
Kui ostja võtab kinnisvara ostmiseks hüpoteegi, sisaldab nende dokumentide loend, mida laenuandja soovib enne raha väljamaksmist näha, hindamisakti. Pealegi ei teinud seda mitte esimene ette sattunud hindaja, vaid sidusettevõte.
Kui tehing toimub ilma panga osaluseta, võivad pooled muret tunda ka hinnangu pärast. Professionaalse hindaja koostatud akt aitab müüjal hinda määrata; ostja - veendumaks, et maksumus on piisav ja vastab turule.
Sellest tulenevalt tahavad kõik hindamistulemusi kasutada, aga keegi ei taha selle eest maksta. Siit saab alguse lõbus.
See ei ole juhuslik pealkiri, vaid tsitaat ühelt meie kliendilt. Tegelikult on selliseid kliente päris palju: peaaegu kõik tahavad raha säästa. Inimesed usuvad, et müüja vastutab isiklikult oma vara hindamise eest – see on ju tema korter.
Isegi hüpoteegiga ostjad kahtlevad, kes peaks maksma – kuigi tundub, et hinnangut vajavad ainult nemad. Tegelikult saab neist aru: mis siis, kui pank korterit heaks ei kiida? See tähendab, et tehing kukub läbi ja raha läheb raisku. Müüja jääb igal juhul plussi: värske hindamisakt pole kunagi kellelegi haiget teinud.
Teine populaarne argument on see, et müüjad tõstavad tahtlikult hindu, et katta ettenägematuid müügikulusid, mis tähendab, et nad saavad endale lubada ka hindajale maksta. Ja üldiselt jääb ostja rahata, müüja jaoks on hindaja hind sente võrreldes kasumiga. Meie arvates ei ole see mõistlik argument, kuid see on tõepoolest levinud.
“Kui tehing on tehtud, läheb korter ostjale. Ja pank nõuab hindamist temalt, mitte minult,” vaidlevad müüjad vastu. Kord ei majutanud üks lahendamatu omanik kategooriliselt mitut ostjat järjest, väites, et ostja oleks pidanud kohe hindajale raha pantima. Nagu pole mõtet süüdistada neid, kes seda hinnangut isegi ei vaja.
«Müüja annab tavaliselt alghinnast vähemalt natukene - see raha lihtsalt katab kulud iga pisiasja, näiteks kinnisvara hindamise eest. Üldjuhul peab uus omanik oma korteri viimistluse eest ise tasuma. Piisab, kui müüja esitab omandiõiguse dokumendid, ülejäänu pole tema mure,” räägib teine meie klient.
Sageli teevad pooled lõpututest vaidlustest kähedana kompromisse ja jagavad kulud pooleks. Loogiliselt võttes on see optimaalne lahendus. Mõlemad pooled on ju tehingust huvitatud: ühel on vaja müüa, teisel osta. On õiglane, kui mõlemad osalevad probleemi lahendamisel ja koos viivad kujunduse lõpuni. Selle asemel, et teeselda end lastena liivakastis, kes ei saanud kühvlit jagada, on parem käituda nagu täiskasvanud ja teha vastastikku järeleandmisi. See tuleb asjale kasuks ja närvid jäävad terveks.
Avaldagem kohutav saladus: pole olemas ainulaadselt õiget lahendust. Kuna seaduses pole kuskil kirjeldatud, kes on kohustatud hindamisakti eest tasuma, siis on mõlemal poolel alati argumendid need kulud vastaspoole kanda nihutada.
Ainus, mida saame soovitada, on käituda nagu täiskasvanu, hinnata olukorda kainelt ja olla valmis kompromissidele. Kui müüja tegi oksjonil tõesti hea allahindluse, ei tohiks ostja hinnangu eest tasumist nõudes rohkem käsi väänata. Ja vastupidi: kui ostja kulutab oma viimase raha tema jaoks üsna kõrge hinna saamiseks, võib korteriomanik kergesti järele anda ja hindaja teenuste eest ise maksta. Ja loomulikult saab alati jõuda kompromissile, jagades kulud pooleks – et keegi ei solvuks.
Kõige tähtsam on kohelda oma vastaspoolt austusega. See, et tema arvamus on sinu omaga vastupidine, ei ole üldse põhjus vihastamiseks ja isiklikuks muutumiseks. Vaata olukorda läbi tema silmade: ta usub, et sa eksid. Muidugi on teie ülesanne püüda inimest oma vaatenurgale veenda – aga positsioonilt “Ma olen targem, kuulame mind” rääkimine põhjustab lihtsalt vastureaktsiooni. Nii et te ei nõustu.
👎 Ära avalda vastasele survet. Isegi kui proovite teda muude võimaluste kohta lugudega šantažeerida, saab seda teha järk-järgult. Ärge võtke seda jõuga, tegutsege leebemalt. Otsene vastasseis tekitab tavaliselt vastases soovi omal kohal püsida, isegi enda kahjuks. Võite öelda umbes nii: "Suurepärane korter, kuid Miras on veel üks sobiv variant. Seal on müüja valmis hinda alla andma ja kandma kõik registreerimiskulud. Meile meeldib teie oma natuke rohkem, kuid see pole liiga palju raha. Mõtleme, mida teha saab?"
😇 Olge rahulik ja sõbralik. Kui lähed kaasa ja hakkad skandaali käima, siis kindlasti ei saa sa kokkuleppele. Tülist taastumiseks peate kulutama palju energiat - ja teist vestlust ei pruugi üldse tulla.
🔧Mõelge eelnevalt läbi, milliseid järeleandmisi olete nõus tegema, kui vastaspool hakkab teile kompromissivõimalusi pakkuma. Soovitame: seista kindlalt oma maa peal, oodates, et vastane liigub ja sa ei anna järele – ära.
🗣 Tehke tehinguid ja valige võimalused olukorrast tsiviliseeritud viisil väljumiseks. Kuulake üksteist, austage vastase arvamust, valige argumendid isiklikuks muutumata ja õppige õigel ajal peatuma. See aitab säästa närve ja lahkuda oma vastaspoolest normaalselt, ilma vastastikuste solvangute ja skandaalideta.
Korteri hindamine hüpoteegi saamiseks on selle registreerimisel vajalik samm. Potentsiaalne laenuvõtja peab teadma, milliseid dokumente on vaja ja kuidas tegelikult hinnatakse korterit hüpoteegi saamiseks.
Hüpoteeklaenu saamise protsess toimub mitmes etapis.
Vastavalt 7. mail 2013 muudetud föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)” nr 102-F3 artikli 9 punkti 1 tingimusele lisaks laenutingimustele ka hüpoteeklaenu seadmise leping. peab täpsustama hüpoteegi objekti ja selle hinnangulise väärtuse. Kulud langevad definitsiooni järgi täielikult laenuvõtja õlule.
Millist hindajat potentsiaalne hüpoteeklaenu võtja kasutab, on tema enda asi. Kuid reeglina on pangal soovitatavate hindamisorganisatsioonide nimekiri, mille järeldusi pank tingimusteta usaldab.
Tal pole õigust nõuda ühe neist valimist, kuid siiski on soovitav valida hindaja panga pakutud nimekirjast. See kiirendab oluliselt Sinu hüpoteegitaotluse menetlemist, sest panga turvateenistus ei pea kontrollima tundmatut hindajat.
Sõltumatu hindaja peab olema legitiimne, see tähendab, et ta peab olema mõne registreeritud hindajaorganisatsiooni liige (seda tõendab asjaolu, et tal on SRO liikmelisuse tunnistus) ja tal peab olema tsiviilvastutuskindlustuspoliis summas rohkem kui kolmsada tuhat rubla.
Kindlustuspoliis viitab teatud kogemustele ja professionaalsusele ning vea korral suudab see kliendile tekkinud kahju hüvitada. Hindaja valik tuleb eelnevalt pangaga kokku leppida.
Pank esitab ka teatud nõuded kinnisvara hindamisakti koostamiseks. Aruanne peab vastama mitte ainult Venemaa pankade liidu (ARB) ja eluasemelaenude liidu (AHML) kehtestatud standarditele, vaid ka panga enda individuaalsetele standarditele.
Kehtestatud vorm võimaldab pangatöötajatel saada kõige täielikuma ja selgema ülevaate tagatiseks olevast kinnisvarast. See võib sisaldada erinevaid konkreetseid punkte nii korteri enda kui ka selle asukoha kohta majas, samuti soovitusi proovide hindajale korteri turuväärtuse analüüsimiseks.
Vastasel juhul on võimalus, et pank lükkab hindamisakti tagasi ja laenuvõtjal ei jää aega kordushinnangu tellimiseks.
Kinnisvara hindamise tellija jaoks saab protseduuri jagada 2 etappi.
Esmalt tuleb helistada hindajale, arutada läbi hindamistellimuse maksumus ja aeg ning esitada avaldus hindamislepingu sõlmimiseks. Hindamislepingus määratakse kindlaks kuupäev, eesmärgid ja eesmärgid ning nõutava hindamise liik.
Selle läbiviimiseks on vaja järgmisi dokumente (piisab koopiatest):
Ei tea oma õigusi?
Korteri seisukorra hindamiseks on vaja hindajaga kokku leppida tema saabumise aeg. Saabumisel uurib ta korteri põhiomadusi, kinnitab ebaseaduslike ümberehituste puudumist ja teeb hindamiseks vajalikud fotod.
Hüpoteegi kinnisvara hindamine toimub mitmel viisil:
Integreeritud lähenemisviisi korral võetakse arvesse palju üksikasju:
Seega võetakse arvesse ainult korteri muutumatuid omadusi. Kvaliteetse remondi olemasolu võib tõsta turuväärtust, kuid ei mõjuta kuidagi korteri likviidsust.
Saadud andmete põhjal koostab hindaja aruande. See sisaldab hinnangut tagatisvara turu- ja likvideerimisväärtusele.
Hindamisakti ennast täiendavad korteri ülevaatuse käigus tehtud fotod, hindamisettevõtte dokumentide koopiad (litsents, poliis, juriidilise isiku asutamise tunnistus, olemasolevad tõendid), nummerdatud, õmmeldud, pitsati ja allkirjaga kinnitatud. vastutava isiku kohta.
Juriidiliselt on sellel ametliku dokumendi staatus. Keskmiselt kulub moodustumiseks 1-2 päeva, mõnel juhul kuni 5 päeva.
Konkreetse hindamisettevõtte valimisel on parem kohe täpsustada kehtestatud tähtaeg. Enamik dokumente, mille potentsiaalne laenuvõtja pangale tasumiseks esitab, on ju kehtiv piiratud aja jooksul.
Harvadel juhtudel ei lange tagatiseks oleva korteri turu- ja likviidväärtus kokku. See on põhjust mõelda ostetava korteri tegelikule väärtusele. Või võimalikust veast hinnangus.
Igal juhul tugineb pank laenu väljastamisel deklareeritud summadest väiksemale. Kui turuväärtus on likviidsest väärtusest väiksem, väljastab pank laenu tagatiseks oleva korteri turuväärtuse eest. Kui likviidne väärtus on vastupidi turuväärtusest väiksem (st see, mida korteri müüja soovib saada), on laenuvõtjal võimalik saada väiksemat laenu, kui on vaja korteri ostmiseks. korter ja tuleb leida lisaraha. Või otsige mõni muu korteri variant.
Varem on olnud mitmesuguseid petuskeeme, mis hõlmasid kinnisvara tahtliku valehinna määramist hüpoteeklaenude jaoks.
Näiteks võiks potentsiaalne laenuvõtja kokku leppida hindajaga, et ta märgib aruandesse korteri tahtlikult ülespaisutatud väärtuse.
Seega väljastas pank korteri ostuks suure summa ning laenuvõtja sai kompenseerida vajaliku sissemakse puudumise.
Nüüd on sellise pettuse võimalus täielikult välistatud. Pangad kontrollivad korduvalt ja hoolikalt kõiki aruandeid ja tõendeid selle kohta, et laenatud vahendeid kasutati sihtotstarbeliselt.
Hindaja võib isegi ilma pahatahtliku kavatsuseta eksida, valides analüüsiks valed analoogkorteri variandid. Turuväärtus muutub perioodiliselt ja on raske ennustada, milline see on viie kuni kümne aasta pärast.
Kui laenusaaja oma kohustusi ei täida, ei pruugi pank katta kõiki oma kahjusid tagatise müümisel.
Hindaja tegevust reguleerib 29. juuli 1998. aasta föderaalseadus “Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis”. numbri 135-FZ all. Peamiste sätete kohaselt kannab hindaja nii rahalist kui ka kriminaalvastutust (mõnel juhul) kinnisvara hindamisel tehtud vigade eest.
Kui kliendil on tõendeid korteri turuväärtuse alternatiivse hinnangu vormis, saab ta selle vaidlustada kohtus vastavalt Art. 13 Föderaalseadus "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis". Hindaja on kohustatud hüvitama kõik kliendile hiljem tekkinud kahjud.
Tere tulemast! Täna saate teada, mis on hüpoteegi korteri hindamine, milleks seda vaja on, kui palju maksab hüpoteegi korteri hindamine ja kust seda tellida. Selles postituses oleme kogunud teile selle olulise küsimuse kohta teavet oma ekspertidelt ja oleme valmis vastama kommentaarides kõigile ülejäänud küsimustele.
Hüpoteeklaenulepingu vormistamise lahutamatuks osaks on korteri maksumuse hindamine. See on föderaalne nõue. Pank nõuab üsna suures summas laenu väljastamisel tagatist, mille väärtus on võrdne laenusummaga või sellest suurem. Kinnisvara ostmiseks laenulepingu sõlmimise korral on tagatise esemeks ostetud korter. Sellega seoses hinnatakse kinnisvara hüpoteeklaenu andmiseks.
Pank määrab laenusumma, lähtudes vara likviidsest ja turuväärtusest. Lisaks võetakse arvesse madalaimat täpsustatud hinda. Sel viisil kindlustab finantsorganisatsioon end laenuvõtja poolt laenulepingu jämedate rikkumiste korral, saades seeläbi võimaluse müüa panditud vara hinnaga, mis hüvitab kõik laenukahjud.
Samuti on kinnisvara hindamine hüpoteeklaenu andmisel oluline laenuvõtja enda jaoks. Esiteks aitab see tal hinnata müüja määratud koduhinna adekvaatsust. Teiseks saab laenuvõtja olla kindel, et maksete edasise õigeaegse tagasimaksmise võimaluse puudumisel saab hüpoteegi seadmise lepingu sulgeda korteri müügiga reaalses turuväärtuses.
Ühest küljest on panga huvides, et eluaseme maksumust kunstlikult ei paisutataks, vastasel juhul ei kata tagatise müümisel hüpoteegilepingu kulusid. Seevastu laenuvõtja ja eriti tema kinnisvaramaakler on huvitatud vastavalt suuremast laenusummast ja suuremast tehingusummast. Seetõttu on kõigi osapoolte huvide austamise tagamiseks vaja hankida sõltumatu eksperthinnang.
Esiteks tasub arvestada, et korterit hinnatakse siis, kui eluase on lõplikult välja valitud ja müüjaga kokkulepe. Kinnisvara hüpoteegi määramiseks peab laenusaaja koguma vajalikud dokumendid.
See sisaldab:
Kui kõik vajalikud dokumendid on kogutud, tuleb laenusaajal võtta ühendust hindamisfirmaga ning leppida kokku ekspertiisi koht ja aeg. Määratud päeval läheb hindaja objektile, kus ta viib läbi teatud toimingute jada, mille tulemuseks on aruanne - hinnang hüpoteegi objektile.
Hindamise läbiviimisel saab hindaja eluaseme likviidse ja turuväärtuse määramiseks oma töös kasutada mitmeid meetodeid. Kõige tavalisem meetod on võrdlev meetod. Sel juhul hinnatakse kinnisvara sarnaste eluruumide turul olevate suletud tehingute seisukohalt.
Tõsi, väärtushinnangud tehakse parandustegurite määramist arvesse võttes. Need arvutatakse erinevate oluliste eluaseme näitajate erinevuse põhjal: maja uudsus, elamispinna suurus, viimistluse kvaliteet, hoone kaugus olulisest linna infrastruktuurist jne. Seda meetodit nimetatakse ka turu meetod.
Teine populaarseim meetod, mida hindaja oma töös kasutab, on kulukas. Sel juhul arvutatakse identse rajatise ehitamise kulud.
Kolmas, kõige vähem rakendatav meetod (kui korteri hindamise põhjuseks on hüpoteek) on sissetulek. Sel juhul eeldatakse, millist potentsiaalset tulu kinnisvara teeniks, kui seda kasutataks näiteks üürimiseks või muuks otstarbeks, mille eesmärk on tulu.
Võrdlusmeetodi kasutamisel määratakse eluaseme turuväärtus, kulumeetodi kasutamisel aga turuväärtus. Tavaliselt turu- ja likviidsed hinnad oluliselt ei erine, kuid on juhtumeid, kus vahe on märgatav. Näiteks on korter renoveeritud väga kallilt, kasutades kvaliteetseid ehitusmaterjale, kuid maja, kus see asub, kuulub vanasse majja ja asub kesklinnast eemal asuvas linnaosas. Sel juhul ületab turuväärtus tunduvalt likviidset väärtust.
Kinnisvara üle vaatama minnes hindaja mitte ainult ei vaata kinnisvara üle ja kontrollib seda STI plaanidega, vaid teeb ruumidest ka fotosid.
Arvesse tuleb võtta ka järgmisi tegureid:
Korteri enda puhul võetakse arvesse järgmist:
Eeltoodud andmete põhjal koostab hindaja akti, mis sisaldab järgmist teavet:
Panga krediidispetsialistid uurivad ennekõike aruandes sisalduvat viimast osa. Just rakenduses on dokumendid ja fotod kinnisvarast, dubleeritud teave eluaseme hinna kohta ja mis kõige tähtsam - andmed selle kohta, kui palju on pangal võimalik korteri müügist kasu saada. hüpoteegilepingu lõpetamine.
Akt ise on trükitud dokument, 25-30 lehte A4 formaadis, köidetud, nummerdatud ja kinnitatud hindajaettevõtte vastutava töötaja pitsati ja allkirjaga.
Hindamisakt kehtib 6 kuud. Pärast seda perioodi, kui hüpoteeklaenuleping pole mingil põhjusel veel sõlmitud, nõuab pank uue kehtiva dokumendi.
Keskmine aruande koostamise aeg on 2 kuni 5 tööpäeva.
Korteri hüpoteegi hindamise maksumus sõltub eelkõige piirkonnast, kus hindamine toimub.
Moskvas peate hindamise läbiviimise ja aruande koostamise eest maksma 3500–5000 rubla. Peterburis maksab hindaja teenuste tellimine 3000-4000 rubla.
Kui hüpoteek väljastatakse piirkondades, maksab teenuse tellija keskmiselt 2000-3000 rubla.
Hindamisteenustelt säästmiseks veenduge esmalt, et esitate hindamistaotluse õigeaegselt. Aruande kiireloomulise koostamise eest nõuab ettevõte lisatasu 2-3 tuhat rubla.
Valides, kellelt hindamist tellida, tutvu ettevõtete pakkumistega ja vali kõige tulusam. Kuid pöörake tähelepanu organisatsiooni staažile ja mainele. Ühepäevafirma väikese tasu eest koostatud aruanne ei pruugi ju pangas lihtsalt vastu võtta, sest see ei valmi kõigi vajalike nõuete kohaselt.
Kes maksab korteri hindamise eest? See, kes ostab korteri ja tellib teenuse, on laenuvõtja. Laenu saav isik on huvitatud kõigi dokumentide kogumisest, mis tähendab, et ta maksab hinnangu eest.
Kes teeb kinnisvara hindamist? Tavaliselt on selleks kas seda tüüpi tegevust tegev ettevõte või erahindleja. Sellegipoolest on kõikidele kinnisvara hindamisega seotud isikutele (füüsilised ja juriidilised isikud) kehtestatud järgmised nõuded:
Need on peamised reeglid. Kuid on veel üks asi, mis võib mõjutada tulemuse sõltumatust - ettevõtte esindaja või erahindleja ei tohiks olla hindamisteenuse tellija sugulane.
Hüpoteeklaenu taotlemisel ei teki laenuvõtjal reeglina raskusi hindaja leidmisega. Tavaliselt annab pank oma kliendile nimekirja akrediteeritud organisatsioonidest, kust saab seda teenust tellida.
Miks on parem valida hindaja panga pakutavast nimekirjast? Kuna kõik selles nimekirjas olevad ettevõtted on finantsorganisatsiooni regulaarsed partnerid, on end sellel turul tõestanud ja koostavad dokumendid vastavalt Venemaa Pankade Liidu ja Eluasemelaenude Liidu kõikidele nõuetele.
Tellige aruanne usaldusväärselt ettevõttelt, mida pank usaldab – saate võimalikult lühikese aja jooksul kõigile nõuetele vastava dokumendi. Milleks võtta risk ja pöörduda panga poolt akrediteerimata ettevõtete poole, kes võtavad oma töö eest võimalikult vähe raha, aga lõppdokument ei läbi krediidispetsialistide kontrolli ning kinnisvara hindamine tuleb teha. uuesti tellitud, samal ajal kui keegi peale laenuvõtja ei maksa ettenägematuid, mittevajalikke kulusid.
Pangast saadud nimekirjast hindajat valides pöörake tähelepanu sellele, kui kaua ettevõte on turul olnud, kas tal on õnnestunud end kanda kinnitada ning lugeda internetist arvustusi.
Pärast valiku tegemist tuleb võtta ühendust hindajaga ja esitada avaldus. Pärast seda võite alustada vajalike dokumentide kogumist.
Lähtuvalt sellest, millise väärtusega korterit hinnatakse, määrab pank välja antava laenu suuruse. Kui hinnatav väärtus on võrdne müüja määratud hinnaga või sellest veidi kõrgem, siis hüpoteeklaen katab kõik uue kodu soetamise kulud. Kuid sageli on juhtumeid, kus hinnatav väärtus on väiksem kui korteri ostmiseks vajaminev summa ja seetõttu ei saa pank anda laenu summas, mis ületab hindamisettevõtte aruandes märgitud summa. Mida sel juhul teha?
Esiteks saab omal kulul tellida kordushindamise teiselt spetsialistilt. Võimalik, et esialgsel hinnangul ei võetud arvesse kõiki õiget hinnakujundust mõjutavaid tegureid.
Kui ümberhindamise käigus määratakse hind samades piirides, siis on võimalik puuduolevale summale anda täiendav hüpoteek.
Samuti ärge jätke tähelepanuta võimalust küsida müüjalt allahindlust. Võib-olla teeb ta tõelist ostjat nähes järeleandmisi.
Kui lisavara ei ole ja müüja pole nõus hinda oluliselt langetama, saate puuduoleva summa eest võtta sularahalaenu. Tõsi, intressimäär on oluliselt kõrgem kui hüpoteegi intressimäär.
Ükski hüpoteektehing ei ole tehtud ilma korteri hindamiseta. See ei ole lihtsalt formaalsus, mis nõuab lisakulusid. Pädev hinnang kinnitab, et hüpoteeklaenulepingu lõpetamiseni viivate olukordade korral saab eluaseme reaalselt müüa üks osapool, kattes sellega kõik kahjud. Nii panga kui ka kliendi jaoks on peamine, et hinnang oleks objektiivne, professionaalne ja sõltumatu.
Kui teil on selle teema kohta küsimusi, siis ootame neid kommentaaridesse.
Samuti on teie jaoks huvitav ja oluline õppida, kuidas seda õigesti kujundada ja miks seda vaja on.
Oleme tänulikud artikli uuesti postitamise, meeldimise ja hinnangu andmise eest.
