1. Jeżeli nieruchomość została nabyta za odszkodowaniem od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, o której nabywca nie wiedział i nie mógł wiedzieć (nabywca działający w dobrej wierze), to właścicielowi przysługuje prawo do żądania tej nieruchomości od nabywcy w przypadku utraty mienia przez właściciela lub osobę, na którą nieruchomość została przekazana przez właściciela w posiadanie, skradziona jednemu lub drugiemu lub w inny sposób pozostawiona w posiadaniu wbrew jego woli.
2. Jeżeli nieruchomość została nabyta nieodpłatnie od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, właścicielowi przysługuje prawo do żądania nieruchomości w każdym przypadku.
3. Pieniądze, ani papiery wartościowe na okaziciela nie mogą być żądane od nabywcy działającego w dobrej wierze.
1. Wprowadzając ograniczenia w zakresie windykacji, a tym samym zapewniając równowagę interesów pomiędzy właścicielem a nabywcą działającym w dobrej wierze, prawo kieruje się zasadą „najmniejszego zła”. Ustalona procedura windykacji opiera się na kilku powiązanych ze sobą kryteriach: a) dobrej wierze (złej wiary) nabywcy; b) odszkodowanie (bezinteresowność) nabycia nieruchomości; c) charakter zbycia majątku będącego w posiadaniu właściciela.
2. Tak więc we wszystkich przypadkach majątek nabywcy działającego w dobrej wierze i odszkodowawczego podlega windykacji, jeżeli został wycofany wbrew woli właściciela. Zasada taka opiera się na założeniu, że nabywca działający w dobrej wierze może chronić swoje interesy poprzez przedstawienie odpowiednich roszczeń wobec zbywcy, którego tożsamość albo zna, albo ma większe szanse na ustalenie.
Z kolei zasady windykacji w stosunku do pozbawionego skrupułów nabywcy stosuje się bez względu na to, czy nieruchomość została nabyta nieodpłatnie iz jakich powodów pozostawiła we władaniu właściciela. Tłumaczy się to tym, że zła wiara nabywcy wyklucza istnienie jakichkolwiek przewag nad właścicielem.
Jeżeli nieruchomość została nabyta nieodpłatnie, windykacja jest dozwolona bez względu na takie kryteria jak zła wiara i okoliczności zbycia. Uważa się, że w przypadku nieodpłatnego nabywcy interesy właściciela mają pierwszeństwo, gdyż nielegalnie występujący nabywca nie ponosi strat majątkowych w związku z nabyciem rzeczy, a art. 303 Kodeksu Cywilnego gwarantuje zwrot wydatków na utrzymanie mienia.
3. Jednak w opisanej kolejności bezwarunkowej windykacji ustala się następujące ograniczenia.
Po pierwsze, z ust. 1 komentowanego artykułu wynika, że jeżeli mienie nabyte w dobrej wierze i za odszkodowaniem pozostawiło właścicielowi w posiadanie z własnej woli, w tym w wyniku zawarcia umów najmu, składowania itp., windykacja jest niemożliwa ( pkt 19 listu CIEBIE N 13). Przyjmuje się, że w takich przypadkach właściciel ponosi ryzyko wyboru niewłaściwego kontrahenta, dlatego priorytetem jest ochrona interesów nabywcy.
Po drugie, ust. 3 komentowanego artykułu wprowadza zakaz prowadzenia dochodzenia w dobrej wierze i, co najważniejsze, nieodpłatnie nabytych pieniędzy i papierów wartościowych na okaziciela. Uważa się, że przyczynami wprowadzenia tej zasady są w szczególności konieczność zapewnienia stabilności obrotu cywilnego, biorąc pod uwagę dużą rotację tych rzeczy; trudności z indywidualizacją własności (np. pieniądz jest uznawany za rzecz czysto rodzajową, a rewindykacja jest możliwa tylko w odniesieniu do własności indywidualnie określonej). To prawda, że zasada ta jest sformułowana niepotrzebnie sztywno. Jeżeli przyjmiemy, że w konkretnym przypadku pieniądze lub papiery wartościowe na okaziciela zostały początkowo zindywidualizowane w pewien sposób (m.in. poprzez zapieczętowanie w kopercie itp.) i taka indywidualizacja została zachowana w momencie wniesienia roszczenia, to trudno jest zobacz obiektywne przeszkody w windykacji.
Po trzecie, porównanie paragrafów 1 i 2 komentowanego artykułu pozwala stwierdzić, że reguła o możliwości egzekucji w przypadku nieodpłatnego nabycia ma jeszcze jeden wyjątek, gdy powstaje łańcuch nabywców w dobrej wierze, a sprawa jest rewindykowana od osoby, która otrzymała ją nieodpłatnie od bona fide rekompensaty nabywcy (np. w wyniku darowizny, spadku itp.). W takim przypadku rozstrzygnięcie kwestii windykacji powinno być oparte na postanowieniach ust. 1 komentowanego artykułu o odzyskaniu własności od opłaconego nabywcy, gdyż w przeciwnym razie ten ostatni byłby bezpodstawnie ograniczony w rozporządzaniu rzeczą.
4. Należy zauważyć, że stosowanie zasad windykacji jest utrudnione ze względu na brak możliwości prawnego sformalizowania treści stosowanych kryteriów. Pojęcie „złej wiary” jest więc ujawniane w Kodeksie cywilnym poprzez takie znaki wartościujące i subiektywne, jak „(nie) wiedziałem lub (nie wiedziałem) powinien (umiał) wiedzieć”. Dlatego przy ocenie złej wiary należy wziąć pod uwagę wszystkie istotne szczególne okoliczności sprawy (w szczególności cechy przedmiotu, cenę, czas i miejsce nabycia itp.).
Przykładowo praktyka sądowa wynika z braku dobrej wiary, gdy w momencie dokonywania uciążliwej transakcji istniały roszczenia osób trzecich, które następnie uznano za uzasadnione, jeżeli nabywca wiedział o nich (par. 4 ust. 24 Uchwały KRS). Naczelny Sąd Arbitrażowy nr 8). Jednakże z uwagi na utrwalone w przepisach domniemanie dobrej wiary (klauzula 3, art. 10 kc) nabywca nie jest zobowiązany do udowodnienia istnienia okoliczności potwierdzających jego dobrą wiarę. Dlatego trudno zgodzić się z odwrotnym wnioskiem zawartym w ust. 3 ust. 24 Uchwały Naczelnego Sądu Arbitrażowego nr 8.
Podobnie kodeks cywilny nie ujawnia pojęcia „rozrządzenia wbrew woli właściciela”. Ustawodawca ogranicza się do wskazania poszczególnych przykładów (w szczególności utraty, kradzieży rzeczy) i nadania wykazowi charakteru otwartego. Oczywiście nie przyczynia się to do jednolitego i adekwatnego egzekwowania prawa, zwłaszcza w warunkach, w których najwyższe instancje sądowe uchylają się od stosownych wyjaśnień (zob. par. 26 uchwały NSA nr 8). Nie ma zatem zgody co do tego, czy zbycie majątku wbrew woli należy uznać za „inne przypadki”, na przykład transakcje przeniesienia własności majątku bez uzyskania niezbędnej zgody (zatwierdzenia) organów opiekuńczych i opiekuńczych, organów prawnych podmiot itp. Dlatego w chwili obecnej problem ten powinien być rozwiązywany w każdym konkretnym przypadku, z uwzględnieniem wszystkich okoliczności faktycznych, podczas gdy właściciel musi udowodnić okoliczności zbycia majątku z jego posiadania (§ 2 ust. 24 Uchwały Naczelnego Arbitrażu Sąd nr 8).
Działanie nowej zasady: sumienny kupujący nie rozstaje się ze swoim samochodem, jeśli wiszą na nim cudze długi.
Teraz możemy śmiało powiedzieć, że nowy system ochrony działa. Samochód nie zostanie odebrany osobie, która przed zakupem sprawdzi go u notariusza. Potwierdził to w swoim orzeczeniu w konkretnej sprawie Sąd Najwyższy. A sądy w całym kraju już zaczęły zmieniać praktykę i zostawiać samochody ludziom.
Dziś notariusz prowadzi specjalny rejestr, w którym odnotowuje się zastawione samochody. Mówiąc prościej, te samochody mają ciąg długów i można je kupić tylko za te same długi.
Tysiące obywateli już wpadło w taką pułapkę. Mężczyzna kupił samochód na rynku wtórnym.
A potem okazało się, że kiedyś ten samochód został sprzedany na kredyt i jest zastawiony. Poprzedni właściciele ostygli, więc osoba stała przed wyborem: albo spłacić cudze długi, albo rozstać się z samochodem.
Wcześniej prawo w tym przypadku zawsze było po stronie banku. Kupujący, który stał się ekstremalny, miał trzeci sposób: znaleźć sprzedającego i odebrać od niego pieniądze w sądzie.
Ale ta opcja, jako zbyt fantastyczna, nie była przez nikogo poważnie rozważana. Większość ludzi została we łzach i bez samochodu.
Sytuacja zaczęła się zmieniać kilka lat temu. Uchwalono ustawę przewidującą utworzenie rejestru zastawów na majątku ruchomym. Operatorem rejestru jest Federalna Izba Notarialna. A w 2014 roku weszły w życie nowelizacje Kodeksu Cywilnego, faktycznie zmieniające zaświadczenie od notariusza w zastrzeżenie. Jeśli z jakiegoś powodu zastawiony samochód nie znajdował się na „czarnej liście”, nie można winić kupującego.
Niemniej jednak prawnicy mieli pewne obawy co do tego, jak sądy zaczną interpretować tę zasadę w praktyce. Może gdzieś jest haczyk, którego ustawodawcy nie zauważyli?
Wydaje się, że wątpliwości nie były uzasadnione. Sądy już rozwijają praktykę ochronną. Na przykład niedawno Sąd Obwodowy w Lipiecku oddalił odwołanie banku, który zażądał odebrania samochodu kupującemu w dobrej wierze.
Samochód został sprzedany na kredyt w marcu 2013 roku. Ale już w kwietniu tego roku dłużnik sprzedał samochód innej osobie, a on sam gdzieś zniknął. Nowy właściciel sprzedał auto 14 stycznia ubiegłego roku. W tym samym czasie ostatni kupujący złożył zapytania w rejestrze, tego samochodu tam nie było. Oficjalna odpowiedź notariusza uratowała kupującego przed dużymi kłopotami: sąd II instancji oddalił roszczenie banku.
Ciekawe, że bank albo próbował oszukać, albo po prostu wykazał się ospałością, ale 21 stycznia ubiegłego roku (czyli tydzień po sprzedaży) wpisał samochód do rejestru. Ciekawe, co robili urzędnicy bankowi przez ostatnie półtora roku, kiedy stało się jasne, że dłużnik nie płaci? Tak czy inaczej, sąd logicznie uznał, że bank się spóźnił.
Inny podobny przypadek został rozpatrzony na Terytorium Krasnodarskim. Tam osoba ta nie sprawdziła Hyundai Elantra 2010 w rejestrze zgłoszeń. To było latem 2014 roku. Być może obywatel nie był jeszcze świadomy ostatnich zmian w ustawodawstwie. Tym bardziej nieprzyjemne było dowiedzieć się już w sądzie, że na samochodzie wisi 600 tysięcy rubli kredytowych. Ponieważ mężczyzna nie miał nic do ukrycia, odebrano mu samochód.
„Rejestr zgłoszeń zastawów na majątku ruchomym faktycznie spełnia bardzo ważne zadanie – ochronę interesów nabywcy działającego w dobrej wierze, o ile oczywiście zwrócił się on do notariusza w celu zabezpieczenia swoich prawnie uzasadnionych interesów” – Konstantin Korsik, prezes FNP, powiedział RG, rejestr skutecznie chroni również interesy prawne hipotecznego, a sądząc po konstrukcji zawiadomień o zastawie rejestrowym, można powiedzieć, że z powodzeniem pełni również funkcję regulowania stosunków zastawnych, czyniąc je bardziej przejrzystymi, co jest niezbędne dla biznesu, społeczeństwa i państwa, notariusz udowadnia czynami zdolność do tworzenia i rozwijania tak pożądanych mechanizmów bez użycia środków budżetowych.
W ostatnim czasie podobny spór był rozpatrywany przez Kolegium Sądowe ds. Cywilnych Sądu Najwyższego Rosji. Chodziło o samochód obciążony hipoteką, odkupiony w 2010 roku. Sąd Najwyższy skierował sprawę do ponownego rozpatrzenia, wyjaśniając jednocześnie, że przepisy kodeksu cywilnego z 2014 r. o kaucji nie działają wstecz. W rzeczywistości jednak decyzja potwierdza, że samochody, które po tym okresie zmieniły właściciela, są objęte programem ochrony notarialnej.
Mowa bezpośrednia
Konstantin Korsik, Prezes Federalnej Izby Notarialnej:
„Rejestr zgłoszeń zastawów na majątku ruchomym faktycznie spełnia bardzo ważne zadanie – ochronę interesów nabywcy działającego w dobrej wierze, o ile oczywiście zwrócił się on do notariusza w celu zabezpieczenia swoich prawnie uzasadnionych interesów. Co więcej, rejestr ten równie skutecznie chroni słuszne interesy zastawnika, a sądząc po konstrukcji wpisów rejestrowych o zastawie, można powiedzieć, że z powodzeniem spełnia funkcję regulowania stosunków zastawnych, czyniąc je bardziej przejrzystymi, co jest niezbędne dla biznesu, społeczeństwa i państwa. A notariusz aktem udowadnia swoją zdolność do tworzenia i rozwijania tak pożądanych mechanizmów bez użycia środków publicznych.
Nabywca mieszkania musi pamiętać, że istnieje taka koncepcja prawna, jak: „nabywca w dobrej wierze” nieruchomość. I ta koncepcja może odegrać rolę w przypadku sporu o własność mieszkania.
W praktyce zdarzają się przypadki, gdy mieszkanie jest sprzedawane przez osobę, która nie jest pełnoprawnym właścicielem tego mieszkania, lub która nie ma do niego żadnych praw – tj. nieautoryzowany sprzedawca .
Jest to możliwe np. w przypadku sprzedaży za mieszkanie lub gdy prawa właściciela lokalu są ograniczone zastawem, lub prawa te są sporne w sądzie itp. To samo dotyczy, szczerze mówiąc, oszustwa sprzedającego mieszkanie na podstawie fałszywych dokumentów, które do niego nie należą. W tym przypadki, gdy jedna z poprzednich transakcji z tym mieszkaniem okazała się nielegalna, a jej prawowity właściciel rości sobie do niej prawa.
Może to być również nielegalne z powodu błędów w wykonaniu dokumentów, np.). Wówczas jako prawny właściciel mieszkania będą działać władze państwowe lub gminne.
W takich przypadkach Kupującego może spotkać niemiła niespodzianka – rzeczywisty właściciel lub wierzyciel właściciela może złożyć pozew z żądaniem Kupujący ( tzw. „roszczenie windykacyjne”) i zwróć go sobie. Różnica między tym roszczeniem a roszczeniem polega na tym, że tutaj rzeczywisty właściciel nie jest zobowiązany do zrekompensowania Kupującemu pieniędzy wpłaconych za mieszkanie. W końcu sprzedał mieszkanie i ktoś inny dostał za nie pieniądze ( nieautoryzowany sprzedawca), a komu mieszkanie zostanie zwrócone ( prawdziwy właściciel), nie otrzymał za to pieniędzy, a zatem nie jest zobowiązany do ich zwrotu.
Dla Kupującego to najgorszy scenariusz. Pieniędzy wpłaconych za mieszkanie może żądać tylko od tego, który je zabrał ( kto nielegalnie sprzedał mu mieszkanie). A tę postać wciąż trzeba znaleźć i trzeba mieć od niego te pieniądze ( które mogły zostać wydane dawno temu).
Wyłącznie dla takich sytuacji przy sprzedaży nieruchomości przez nieuprawnionego Sprzedawcę istnieje koncepcja prawna - nabywca w dobrej wierze, co oznacza, że Nabywca lokalu, zawierając transakcję, nie wiedział i nie mógł wiedzieć że Sprzedający nie miał prawa sprzedać tego mieszkania.
Jeśli mieszkanie zostało zakupione od obecnego prawnego właściciela ( nawet w transakcji uznanej później za nieważną), to pojęcie nabywca w dobrej wierze- nie dotyczy.
Kiedy mieszkanie zostanie sprzedane nieautoryzowany sprzedawca , to czasem prawo pozwala mu pozostać w nieruchomości kupujący dom w dobrej wierze (to jest główne znaczenie tego pojęcia prawnego). Ale nie zawsze tak się dzieje. Sąd może przejąć mieszkanie z „nielegalnego posiadania” . Nazywa się - Otwiera się w nowej karcie.">windykacja .
Prawo wyraźnie wskazuje, w jakich przypadkach można skonfiskować mieszkanie (Otwiera się w nowej karcie. "> Artykuł 302 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
Mianowicie - czy mieszkanie zostało sprzedane jasno i jednoznacznie wbrew woli rzeczywistego właściciela . W innych przypadkach sąd według własnego uznania może zezwolić na pozostawienie mieszkania u Kupującego, jeżeli uzna to za sumienny. W tym - jeśli okaże się, że prawdziwy właściciel wiedział o sprzedaży mieszkania i nie przeszkadzał.
Albo sąd może… unieważnić umowę i w konsekwencji nie mają już zastosowania windykacja , ale Otwiera się w nowej zakładce.">oddanie - czyli wzajemny zwrot: Kupującemu pieniędzy, a Sprzedającemu - mieszkania.
Decyzja sądu o zastosowaniu windykacja zależeć będzie od tego, czy Kupujący wiedział, że Sprzedający mieszkanie nie jest jego prawowitym właścicielem, albo jego prawa do mieszkania są bezprawne lub są aktualnie zakwestionowane na drodze sądowej. Innymi słowy, ważne jest, aby sąd wiedział, że zawierając transakcję, Kupujący działał w dobrej wierze!
Sąd nie rozważy sumiennego nabywcy mieszkania ten, który wiedział lub powinien był wiedzieć, że mieszkanie jest sprzedawane bez wiedzy jego prawdziwego właściciela (Otwiera się w nowej karcie."> Klauzula 1, art. 167 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W tym Kupujący, który to robi nie podjął rozsądnych i wystarczających środków w celu weryfikacji zasadności transakcji – tj. nie był zainteresowany danymi z państwowego rejestru nieruchomości ( nie zamówiłem), nie ma kopii lub .
I odwrotnie, jeżeli sąd uzna działania Kupującego za uzasadnione i logiczne, wówczas pojęcie: "sumienny" i wtedy ta koncepcja zaczyna działać w jego obronie.
Ochrona praw nabywca w dobrej wierze nieruchomość wyraża się w tym, że nieruchomość ta NIE będzie stosowana windykacja
(zajęcie bez odszkodowania), chyba że sąd stwierdzi podstawy do zastosowania ww. Sztuka. 302 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej. Innymi słowy, jeżeli sąd ustali, że rzeczywisty właściciel mieszkania wiedział o sprzedaży mieszkania przez inną osobę i mógł temu zapobiec.
W przypadku sporu o usunięcie mieszkania z nielegalnego posiadania ciężar udowodnienia swojej racji spoczywa na każdym uczestniku sporu. Prawdziwy właściciel mieszkania musi udowodnić, że mieszkanie zostało sprzedane poza jego wolą a Kupujący musi to udowodnić: nie wiedział i nie mógł wiedzieć że mieszkanie zostało mu sprzedane przez kogoś, kto nie miał do tego prawa.
kupujący, aby udowodnić swoje sumienność i bronić swoich praw, trzeba przekonać sąd, że przyjął wszystko rozsądne środki ustalenia uprawnienia Sprzedającego do sprzedaży mieszkania. W szczególności sprawdziłem dane głównego dokumentu tytułowego mieszkania ( zobacz prawa do nabycia), porównał je z danymi z paszportu Sprzedającego, a także otrzymał potwierdzenie swoich praw majątkowych od uprawnionego organu - Rosreestr ( cm.).
Jeżeli zgodnie z wyciągiem z rejestru jest oczywiste, że istnieją roszczenia do mieszkania kupowanego z boku, lub obecny Sprzedający jest obciążony zastawem, lub jest kwestionowany na drodze sądowej, wówczas sąd uzna, że ta informacja była dostępna dla Kupującego, a on mógł wiedzieć o spornych prawach Sprzedawcy. Oznacza to, że kupujący nie zostanie rozpoznany sumienny.
Wniosek: zbierając informacje i dokumenty dotyczące zakupionego mieszkania i działając bez złych zamiarów, Kupujący zapewnia sobie „alibi” sumienność, co pozwala mu zmniejszyć niebezpieczne ryzyko używania windykacja , w przypadku gdy okaże się, że Sprzedający ( włącznie z oszust) nie miał uprawnień do sprzedaży mieszkania.
Dlatego niezwykle ważne jest, poza sprawdzeniem dokumentów mieszkania, sprawdzenie samego Sprzedającego pod kątem jego praw i uprawnień do sprzedaży mieszkania. Jak to się robi, wyjaśniono w kroku INSTRUKCJE dla rynku wtórnego - .
O obronie właściciel domu w dobrej wierze stanął także przed Sądem Konstytucyjnym Federacji Rosyjskiej w sprawach o przejęcie zabrana własność na korzyść państwa.
wyrwany zadzwoń do pustych mieszkań zmarłych obywateli. W przypadku braku spadkobierców takie mieszkanie powinno stać się własnością państwa, ale w życiu często zdarza się, że nikt nie sporządza do niego praw, a mieszkanie pozostaje bez właściciela. Wykorzystują to oszuści, sporządzając fałszywe dokumenty do takiego „zapomnianego przez wszystkich” mieszkania, a następnie we własnym imieniu sprzedając je kupującemu w dobrej wierze.
Władze miejskie wtedy „budzą się” i oświadczają, że mieszkanie jest skonfiskowane i pozostawione na własność komunalną poza jego wolą , co oznacza, że musi zostać odebrane Kupującemu do: windykacja .
Szereg podobnych spraw doprowadziło do tego, że sprawa trafiła do Sądu Konstytucyjnego Rosji, który w 2017 roku stanął po stronie ochrona praw nabywców nieruchomości działających w dobrej wierze (patrz szczegóły) i postanowili nie konfiskować im mieszkań na tego typu roszczenia.
pojęcie "sumienny właściciel domu" powstaje w opozycji do żądania odebrania mu tego mieszkania w dniu akcja windykacyjna . Innymi słowy, odniesienie do nabycia w dobrej wierze może być traktowane jedynie jako sprzeciw wobec takiego roszczenia.
Oto fragment rzeczywistego orzeczenia sądu, w którym pojęcie „nabywcy w dobrej wierze” chroniło Kupującego przed próbą odebrania mu mieszkania ( cytat z wyroku):
„Podczas zawierania tej transakcji obywatel K.R. ( kupujący - Ok.) działał rozsądnie i dołożył należytej staranności. Dowód, że dokonując transakcji, nabywca K.R. powinien był wątpić w prawo sprzedającego do zbycia majątku, powodowie nie przedstawili sądu.
Na podstawie powyższego sąd stwierdza, że K.R. nabywca w dobrej wierze lokal nr ... położony przy ... Biorąc pod uwagę okoliczności ustalone na rozprawie, określona nieruchomość nie można żądać od nabywcy działającego w dobrej wierze".
Biorąc pod uwagę ewentualne spory o nieuprawnione działania Sprzedawcy mieszkania, należy również o tym pamiętać. Istnieje „ogólny termin przedawnienia” – 3 lata, ponieważ prawo nie przewiduje „szczególnych terminów przedawnienia” dla takich przypadków.
Bieg przedawnienia w tym przypadku rozpoczyna się od momentu, w którym rzeczywisty właściciel dowiedział się, że jego mieszkanie jest w cudzym posiadaniu.
„SEKRETY NIERUCHOMOŚCI”:
Zobacz interaktywną mapę do zorganizowania transakcji kupna i sprzedaży mieszkania. Otworzy się ona w wyskakującym okienku."> INSTRUKCJE KROK PO KROKU (otworzy się w wyskakującym okienku).
1. Jeżeli nieruchomość została nabyta za odszkodowaniem od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, o której nabywca nie wiedział i nie mógł wiedzieć (nabywca działający w dobrej wierze), to właścicielowi przysługuje prawo do żądania tej nieruchomości od nabywcy w przypadku utraty mienia przez właściciela lub osobę, na którą nieruchomość została przekazana przez właściciela w posiadanie, skradziona jednemu lub drugiemu lub w inny sposób pozostawiona w posiadaniu wbrew jego woli.
2. Jeżeli nieruchomość została nabyta nieodpłatnie od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, właścicielowi przysługuje prawo do żądania nieruchomości w każdym przypadku.
3. Pieniądze, ani papiery wartościowe na okaziciela nie mogą być żądane od nabywcy działającego w dobrej wierze.
Komentarz eksperta:
Ustawodawstwo przyznaje, że właściciel może uzyskać prawo do żądania swojej własności od nabywcy działającej w dobrej wierze w przypadku, gdy została ona utracona przez niego lub przez osobę, której właściciel prawny przekazał ją w posiadanie, została skradziona lub w inny sposób pozostawiła ją w posiadaniu poza ich wolą.
1. Treść komentowanego artykułu ogranicza roszczenie właściciela jego majątku od cudzego nielegalnego posiadania. Wprowadzenie takich ograniczeń wiąże się z koniecznością zapewnienia w pierwszej kolejności ochrony interesów innego uczestnika obrotu handlowego – nabywcy działającego w dobrej wierze.
2. Prawo chroni wyłącznie interesy nabywcy działającego w dobrej wierze. Ten ostatni musi udowodnić, że nie wiedział i nie mógł wiedzieć, że nieruchomość jest nabywana od osoby, która nie ma prawa jej zbyć, oraz że uznał, że zgodnie z prawem przejął nieruchomość na swoją własność. Obecność w działaniach nabywcy zamiaru, a nawet rażącego niedbalstwa wyklucza możliwość ochrony jego interesów.
3. Jeżeli nabywca działa w dobrej wierze, wówczas właściciel ma prawo żądać od niego majątku tylko wtedy, gdy wbrew jego woli zostawił go we władaniu nabywcy lub osoby, na którą właściciel przeszedł w posiadanie (utracił , skradziony itp.). Co więcej, właściciel musi sam udowodnić te okoliczności. Obecność w działaniach właściciela woli przeniesienia własności na inną osobę wyklucza możliwość jej odzyskania od nabywcy działającego w dobrej wierze (Biuletyn Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej. 1991. N 2. P. 14; s. 19 Przeglądu).
Prawo dopuszcza dwa wyjątki od tej zasady: a) jeżeli nieruchomość została nabyta przez nabywcę w dobrej wierze od osoby, która nie miała prawa jej zbyć bezpłatnie, właściciel może domagać się jej w każdych okolicznościach (nawet jeśli zostawił własność właściciela według jego woli); b) pieniądze (art. 140 kc) i papiery wartościowe na okaziciela (rozdział 7 kc), jako najbardziej zbywalne przedmioty prawa cywilnego, w żadnym wypadku nie mogą być dochodzone od nabywcy działającego w dobrej wierze.
4. W przypadkach, gdy nieruchomość nie może być przedmiotem roszczenia, staje się ona własnością nabywcy działającego w dobrej wierze. Jednocześnie właściciel ma prawo wystąpić z roszczeniem o odzyskanie strat od osoby, na którą przeniósł swój majątek w posiadanie.
5. Kodeks cywilny kierując się przepisami prawa majątkowego zrezygnował z zasady nieograniczonej (niezależnie od dobrej wiary nabywcy) windykacji mienia państwowego, spółdzielczego i publicznego (art. 153 kc z 1964 r.). Właściciel może żądać takiej własności na zasadach ogólnych.
6. Kodeks cywilny zrezygnował również z tego, co było wcześniej zapisane w części 2 art. 152 kodeksu cywilnego z 1964 r. zakazu dochodzenia roszczeń przez właściciela mienia sprzedanego w wykonaniu orzeczenia sądu. Teraz może tego żądać zgodnie z zasadami art. Sztuka. 301 i 302 Kodeksu Cywilnego. Jeżeli jednak osoba, która nabyła nieruchomość na licytacji prowadzonej przez komornika jest nabywcą działającym w dobrej wierze, a licytacja nie została uznana za nieważną, osoba ta jest uznawana za właściciela nieruchomości. Były właściciel nie jest już uprawniony do jego zwrotu (paragraf 22 Przeglądu).
1. Jeżeli nieruchomość została nabyta za odszkodowaniem od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, o której nabywca nie wiedział i nie mógł wiedzieć (nabywca działający w dobrej wierze), to właścicielowi przysługuje prawo do żądania tej nieruchomości od nabywcy w przypadku utraty mienia przez właściciela lub osobę, na którą nieruchomość została przekazana przez właściciela w posiadanie, skradziona jednemu lub drugiemu lub w inny sposób pozostawiona w posiadaniu wbrew jego woli.
2. Jeżeli nieruchomość została nabyta nieodpłatnie od osoby, która nie miała prawa jej zbyć, właścicielowi przysługuje prawo do żądania nieruchomości w każdym przypadku.
3. Pieniądze, ani papiery wartościowe na okaziciela nie mogą być żądane od nabywcy działającego w dobrej wierze.
1. W ust. 1 komentowanego artykułu wymieniono warunki, na jakich właściciel nie jest uprawniony do odzyskania swojego mienia z cudzego nielegalnego posiadania. Takie ograniczenie wiąże się z koniecznością zapewnienia w pierwszej kolejności ochrony interesów innego uczestnika obrotu handlowego – nabywcy działającego w dobrej wierze.
Bardzo ważne jest prawidłowe ustalenie, kto jest nabywcą działającym w dobrej wierze zgodnie z art. 302. Jak wskazano w Uchwale Nr 6-P z dnia 21 kwietnia 2003 r. „W sprawie kontroli konstytucyjności przepisów art. 167 ust. 1 i 2 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w związku ze skargami obywateli O.M.Marinicheva, A.V. Nemirovskaya, Z A. Sklyanova, R.M. Sklyanova i V.M. Shiryaev „Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej”, nabycie w dobrej wierze w rozumieniu art. 302 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej jest możliwe tylko wtedy, gdy nieruchomość jest nabyte nie bezpośrednio od właściciela, ale od osoby, która nie miała prawa zbyć tej nieruchomości." (SZ RF, 2003, N 17, poz. 1657). W konsekwencji w takim sporze zawsze biorą udział co najmniej trzy osoby: 1) właściciel; 2) osoba, która nie miała prawa zbyć rzeczy, ale to zrobiła; 3) nabywca działający w dobrej wierze. W związku z tym właściciel (1) składa roszczenie windykacyjne przeciwko nabywcy działającemu w dobrej wierze (3).
2. W celu oddalenia roszczenia właściciela, nabywca działający w dobrej wierze musi udowodnić:
a) że nie wiedział i nie powinien był wiedzieć o nabyciu nieruchomości od osoby trzeciej, która nie była uprawniona do jej zbycia (paragraf 24 uchwały Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 8) .
To wyjaśnienie dekretu Plenum Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej N 8 jest coraz częściej krytykowane i najwyraźniej musi zostać odwołane. Ochrona nabywcy działającego w dobrej wierze na podstawie art. 302 to rodzaj ochrony na podstawie ust. 3 art. 10 GR. Według tego ostatniego, w przypadkach, w których prawo uzależnia ochronę praw obywatelskich od racjonalności i dobrej wiary działań uczestników stosunków cywilnoprawnych, przyjmuje się ich racjonalność i dobrą wiarę.
W związku z tym nabywca działający w dobrej wierze zgodnie z art. 302 nie musi udowadniać, że nie wiedział i nie powinien był wiedzieć o nabyciu rzeczy od osoby trzeciej, która nie miała prawa jej zbyć. W przypadku np. nabycia nieruchomości wystarczy, aby powołał się na to, że nabył ją od osoby, której własność nieruchomości jest wpisana (art. 131 kc, art. Rejestracja praw do nieruchomości).
Przeciwnie, osoba występująca z roszczeniem windykacyjnym musi udowodnić, że nabywca działał w złej wierze. Na przykład w jednym z przypadków ustalono, że osoba prawna, po otrzymaniu od właściciela lokalu niemieszkalnego na podstawie umowy najmu, sprzedała go następnie innej osobie prawnej. Ponieważ okazało się, że pozwany nabywając nieruchomość nie wiedział i nie powinien był wiedzieć, że sprzedający nie jest właścicielem, roszczenie windykacyjne właściciela zostało odrzucone (Biuletyn Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej, 1998, nr 12, s. 71).
Należy pamiętać, że kupującego nie można uznać za nabywcę działającego w dobrej wierze, jeżeli w momencie dokonywania uciążliwej transakcji istniały uzasadnione roszczenia wobec jej przedmiotu ze strony osób trzecich, o których kupujący wiedział i które zostały uznane za uzasadnione w określony sposób (klauzula 24 uchwały Plenum Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 8);
b) że nabył rzecz za opłatą.
Wyjątkiem jest sytuacja, w której można wykazać, że sporne mienie opuściło własność właściciela lub osoby, której właściciel przekazał je w posiadanie, wbrew jego woli (zagubione, skradzione itp.).
Zastosowanie tych podstaw do nieruchomości może powodować pewne trudności. Nie można więc stracić nieruchomości ze względu na jej naturalne właściwości. Jednak kradzież nieruchomości według dokumentów, które zostały sfałszowane, a nieruchomość została sprzedana w imieniu właściciela; jego sprzedaż przez przedstawiciela ustawowego osoby małoletniej wbrew interesom tej ostatniej; sprzedaż nieruchomości przez spadkobierców bez uwzględnienia praw do dziedziczenia innych spadkobierców; sprzedaż przez kierownika osoby prawnej nieruchomości należącej do osoby prawnej, z nadmiarem uprawnień – to wszystko są przypadki zbycia nieruchomości z posiadania właściciela lub osoby, której właściciel przeniósł nieruchomość w posiadanie, przeciwko ich wola. W konsekwencji w takich przypadkach nieruchomość może zostać zwrócona właścicielowi nawet od nabywcy działającego w dobrej wierze.
Obecność w czynnościach właściciela woli przekazania majątku wyklucza możliwość jego odzyskania. Na przykład po podziale majątku na podstawie ugody zatwierdzonej przez sąd, jeden z małżonków, korzystając z roszczenia windykacyjnego, próbował zwrócić samochód od osoby, której sprzedał go drugi małżonek. Fakt dobrowolnego przekazania samochodu innemu małżonkowi służył jako podstawa do odrzucenia roszczenia powoda (Biuletyn Sądu Najwyższego RSFSR, 1991, nr 2, s. 14).
3. Klauzula 2 komentowanego artykułu zawiera niezależną podstawę do zaspokojenia roszczenia windykacyjnego właściciela wobec nabywcy działającego w dobrej wierze. Jest to sytuacja, w której nabywca otrzymuje rzecz od osób trzecich bezpłatnie.
Na przykład właściciel wynajmuje swoją nieruchomość, po czym lokator umiera. Spadkobiercy najemcy, otrzymawszy nieruchomość w posiadanie i nie znając prawdziwego właściciela, uważają się za takich. Roszczenie windykacyjne właściciela w takich okolicznościach zostanie zaspokojone, pomimo przejścia nieruchomości w posiadanie zmarłego najemcy z woli właściciela i sumiennego odbioru jej przez spadkobierców. Wynika to z faktu, że sporna nieruchomość została nieodpłatnie przekazana spadkobiercom, a najemca nie miał prawa jej zbywać.
4. Ustęp 3 komentowanego artykułu stanowi kolejną podstawę do rozstrzygnięcia sporu między właścicielem a nabywcą działającym w dobrej wierze. Zgodnie z prawem pieniądze (art. 140 kc) i papiery wartościowe na okaziciela (rozdział 7 kc), jako najbardziej zbywalne przedmioty prawa cywilnego, w żadnym wypadku nie mogą być dochodzone od nabywcy działającego w dobrej wierze.
5. Przez pewien czas sądy polubowne i sądy powszechne udzielały różnych odpowiedzi na pytanie o tzw. konkurencji roszczenia windykacyjnego i roszczenia o unieważnienie transakcji kupna-sprzedaży ze zwrotem własności właścicielowi w trybie restytucji dwustronnej. Faktem jest, że właściciel, otrzymawszy odmowę w pozwie windykacyjnym, często próbuje rozwiązać problem zwrotu swojej nieruchomości, występując z roszczeniami o uznanie wszystkich transakcji za jej zbycie jako nieważne. Często robi to bez składania pozwu windykacyjnego.
Zgodnie z paragrafem 25 dekretu plenum Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej N 8, jeżeli przy rozstrzyganiu sporu o uznanie transakcji kupna-sprzedaży za nieważną i zwrot majątku przeniesionego na kupującego, ustalono, że kupujący spełnia wymagania art. 302 nabywcy działającemu w dobrej wierze, roszczenie do właściciela musi zostać odrzucone.
Sądy powszechne, przeciwnie, zaspokajały takie roszczenia niezależnie od dobrej wiary i zasadności działań nabywcy rzeczy. Taka praktyka sądowa doprowadziła do tego, że obywatele O.M. Mariniczewa, A.V. Nemirovskaya, Z.A. Sklyanova, R.M. Sklyanova i V.M. Shiryaev zaapelował do Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej ze skargami na naruszenie ich konstytucyjnych praw przez postanowienia paragrafów. 1 i 2 art. 167 BR. Ich zdaniem na podstawie tego artykułu oraz w wyniku praktyki utrwalonej w sądach powszechnych właściciele mogli domagać się zwrotu tego, co otrzymali w naturze, nie tylko przy pierwszej dokonanej transakcji z naruszeniem prawa, ale także wtedy, gdy sporna nieruchomość została nabyta przez nabywcę działającego w dobrej wierze na podstawie kolejnych (drugi, trzeci, czwarty itd.) transakcji.
Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej w uchwale z dnia 21.04.2003 N 6-P uznał postanowienia ogólne ust. 1 i 2 art. 167 kc o skutkach nieważności czynności niezgodnych z Konstytucją. Jednocześnie Sąd Konstytucyjny Federacji Rosyjskiej orzekł, że ogólne przepisy o skutkach nieważności transakcji w zakresie obowiązku każdej ze stron zwrotu wszystkiego otrzymanego w ramach transakcji nie mają zastosowania do nabywcy działającego w dobrej wierze (art. 302 Kodeksu Cywilnego), chyba że przepisy prawa wyraźnie stanowią inaczej.
Jeżeli zatem właściciel wystąpi do sądu z roszczeniem o uznanie transakcji za nieważną i wyciągnięcie konsekwencji jej nieważności, a w trakcie rozpatrywania sprawy okaże się, że nabywca działa w dobrej wierze (art. 302 k.c. ), roszczenie do właściciela powinno zostać odrzucone. Obecnie podobne podejście znajduje odzwierciedlenie w praktyce Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej (Biuletyn Sądu Najwyższego Federacji Rosyjskiej, 2004, nr 4, s. 2).
W przyszłości właściciel będzie mógł zwrócić rzecz tylko poprzez zwrócenie się do sądu z roszczeniem windykacyjnym, jeśli uda mu się udowodnić istnienie podstaw przewidzianych w ust. 1 art. 302.
6. Poza zakresem Kodeksu Cywilnego i Uchwały Sądu Konstytucyjnego Federacji Rosyjskiej okazało się, że rozstrzygnięto kwestię, czy możliwe jest uznanie nabywcy działającego w dobrej wierze za właściciela nieruchomości w przypadku roszczenie przeciwko niemu nie może zostać zaspokojone. Istnieją powody, by sądzić, że w takich przypadkach nieruchomość staje się własnością nabywcy działającego w dobrej wierze.
W tym sensie Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej wypowiedziało się we wspomnianym już paragrafie 25 dekretu Plenum Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 8.
Wydaje się, że ostateczne rozwiązanie tej kwestii powinno znaleźć się w prawie.
7. Kodeks cywilny, idąc za ustawami o własności w ZSRR i RFSRR, zrezygnował z zasady nieograniczonej (niezależnie od dobrej wiary nabywcy) windykacji mienia państwowego, spółdzielczego i publicznego (art. 153 kc z 1964 r.) . Właściciel może żądać takiej własności na zasadach ogólnych.
8. Kodeks cywilny zrezygnował również z tego, co było wcześniej zapisane w części 2 art. 152 Kodeksu Cywilnego z 1964 r. zakazuje właścicielowi dochodzenia roszczeń z nieruchomości sprzedanej w wykonaniu orzeczenia sądu. Teraz właściciel może tego zażądać zgodnie z zasadami art. 301 i 302 Kodeksu cywilnego (klauzula 26 dekretu Plenum Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 8).
Jednakże w celu nadania zasadom nabycia nieruchomości sprzedanej w postępowaniu egzekucyjnym dodatkowych gwarancji, dłużnik lub komornik obowiązany jest zarejestrować własność dłużnika tej nieruchomości przed przeprowadzeniem licytacji publicznej. Zgodnie z sub. 3 s. 3 art. 62 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym zaświadczenie o państwowej rejestracji własności nieruchomości wraz z innymi dokumentami charakteryzującymi przedmiot należy przekazać wyspecjalizowanej organizacji prowadzącej licytacje (klauzula 17 Przeglądu praktyk rozstrzygania sporów związanych z wnioskiem ustawy federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią” - załącznik do pisma informacyjnego Prezydium Naczelnego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej z dnia 16 lutego 2001 r. N 59 - Biuletyn Najwyższego Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej, 2001, N 4).
1. W komentowanym artykule przyjęto jedno z dwóch podejść do problemu roszczenia windykacyjnego, wypracowane przez historyczne doświadczenie światowego prawa cywilnego.
W prawie rzymskim granice roszczenia windykacyjnego nie były ograniczone. Właściciel zawsze miał prawo do windykacji swojej rzeczy zgodnie z zasadą „gdzie znajdę swoją rzecz, tam ją windykuję”.
Odwrotne podejście rozwinęło prawo wielu średniowiecznych miast (głównie niemieckich). Tam właściciel został pozbawiony prawa do żądania swojej rzeczy, jeśli został sprzedany przez nieuprawnionego zbywcę. Nabywca otrzymał ochronę od właściciela zgodnie z zasadą „Hand muss Hand wahren” („ręka musi zapewnić rękę”). Miasta te żyły z handlu, a znaczeniem tego zwolnienia była ochrona klienteli miejscowych kupców, którzy przyjeżdżali na zakupy do miasta. Jeśli gość kupił rzecz od osoby, która otwarcie handlowała na miejskim rynku, to nie mógł się martwić, że wtedy właściciel, który nagle się pojawił, zrekompensuje mu tę rzecz. Na pierwszy rzut oka wygląda to na ochronę nabywcy. Jednak w ostatecznym rozrachunku takie podejście zabezpiecza interesy ekonomiczne przede wszystkim resellerów, a także innych sprzedawców towarów, gdyż promuje sprzedaż, a w konsekwencji przyspiesza obrót kapitału.
Doświadczenie historyczne prawa cywilnego pokazuje, że zarówno nieograniczona, jak i ograniczona windykacja odpowiada interesom gospodarki rynkowej. W prawie nowoczesnych krajów o rozwiniętych gospodarkach rynkowych z reguły łączy się oba podejścia. Windykacja z nieruchomości jest nieograniczona, natomiast windykacja z ruchomości jest ograniczona. W dziedzinie nieruchomości na pierwszy plan wysuwają się interesy ochrony praw majątkowych, aw zakresie ruchomości interesy promowania obrotu. Mówi się, że w tych krajach od wieków istnieje system rejestracji praw do nieruchomości.
